新兴商圈、总部经济、内资需求促进全国写字楼市场蓬勃发展

全球领先的房地产服务商戴德梁行2016年终媒体发布会12月28日顺利举行，华东区战略研究部发布最新的《2017年中国写字楼核心趋势》研究报告。在发布会上，戴德梁行中国区战略研究部主管ShaunBrodie以上海、北京、广州、深圳、武汉、成都6个典型的城市与大家共同分享了2017年中国写字楼的核心趋势，他认为全国一线到二线、甚至部分三线城市都出现了规划中的或是即将成熟的新兴CBD，而总部经济和内资需求是支撑这些新兴CBD发展的重要因素。

上海——成熟中的新兴商圈，即将颠覆企业选址格局

戴德梁行华东区战略研究部数据显示，未来五年上海四大新兴商圈甲级写字楼总供应量将超过300万平米（大虹桥569,000平方米、北外滩850,000平方米、徐汇滨江870,900平方米、前滩826,000平方米），巨大的供应量足以影响到目前写字楼市场的格局。

戴德梁行中国区战略研究部主管ShaunBrodie在会上表示，预计2017年新兴商圈即将对传统核心CBD形成巨大的冲击，颠覆企业办公选址格局。

武汉——新增供应加码伴随商圈分布多极化，写字楼步入"租方市场”

从2016年开始，武汉甲级写字楼市场进入非常明显的"供应井喷期”。戴德梁行华东区战略研究部的研究报告中透露，武汉2016年甲级写字楼市场新增将近54万平方米，同比激增51%；预计未来三年新增供应还将维持在年均44万平方米的高位，2017年市场存量将在2015年末的基础上翻番，达到210万平方米。

ShaunBrodie在发布会上表示，不断扩容的优质写字楼规模及其广泛的地理分布对于租户而言无疑是好消息。而大量新增供应集中入市导致空置率迅速上升，竞争加剧，市场必将向租方倾斜。2016年四季度市场已经明显表现为租户开始拥有更多的议价权。新入市项目大多硬件优秀，但面对市场变化都纷纷采用较为优惠的租金策略，以快速抢占市场资源和加快去化步伐。显然，丰富多元且价格更为实惠的新写字楼将激发出大量升级搬迁需求。2017年武汉甲级写字楼市场将会明显表现为"租方市场”，企业办公环境升级、扩张都将迎来良机。

深圳——高端总部大发展，国际金融中心蓝图初绘

今年9月"全球金融中心指数（GFCI）”将深圳列为跨国性的专业金融中心。据悉，2016年上半年深圳金融业总资产达到12.08万亿元，金融业增加值1292.85亿元，占全市GDP比重15.0％。深圳政府还先后发布关于总部经济及金融改革的政策意见，明确建立与国际接轨的金融运行规则和制度环境；在政策制度创新方面，深港通的正式开通，未来两地在金融机构互设、跨境贷款、融资、等方面的合作也将进一步加深，深圳以金融业为核心的总部经济发展策略基本形成。

ShaunBrodie认为，有别于专业房地产开发商结合市场需求所提供的物业，金融总部类物业出于持有自用的考虑，往往对建筑及装修有较高的标准；良好的市场环境下诞生和壮大起来的一批包括平安、招商、中山证券等在内的大型企业外，香港康宏、中信、渣打等外来金融机构也正积极入驻深圳，都将进一步支撑并促进深圳金融服务业的发展，并为物业市场带来稳定需求。

广州——总部经济效应显现，企业扩张放眼珠江两岸

"十三五”期间，广州提出建设"国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽”的战略部署，2017年该战略已进入紧锣密鼓的实战阶段。据悉，截至2016年6月，288家，即过半世界500强企业已经在穗投资设立近800个项目，大量大型企业的投资预示着广州总部经济效应已经显现。

根据政府规划，位于珠江南岸的琶洲将与北岸的珠江新城、国际金融城共同组成一江三城的"泛CBD地区”，全力支持广州总部经济的发展。据戴德梁行最新发布的2017年中国写字楼核心趋势报告中指出，2015至2016年期间，着力会展经济、总部经济和互联网经济的琶洲商务区吸引了阿里、腾讯、小米、唯品会等互联网领军企业纷纷在此拿地建造总部大楼。11个重点项目已于2016年开工。其中，连通海珠与天河（珠江新城）之间的两条通道，将分别于2018年和2020年建成通车。互联网大咖的进驻和基础设施建设的快速推进为大型企业进驻广州打下了良好的基础。此外，预计2017年将有来自地产、钢铁、电力、照明、服装、家居、旅游、会展、交通、市政等多个行业的企业总部进驻珠江两岸。

北京——内资需求支撑市场，核心商圈仍受追捧

据戴德梁行华东区战略研究部分析，2016年，北京五大核心商圈写字楼年度净吸纳量约为约34.8万平方米，占到全市总净吸纳量的44.4%。截止2016年第四季度，北京五大核心商圈甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币409.5元，环比上升1.6%，同比上升4.5%，而空置率近几年则一直维持在5%以下的水平。给到北京核心商圈写字楼如此强劲支撑的主要是内资需求，以租赁面积来算，2016年度内资需求达到了63%，几乎是外资的2倍，且内资需求大部分都是新租或扩张，而外资则以续租为主，预计2017年内资企业的需求将是支撑北京写字楼市场的主要驱动力。

成都——政策刺激需求升温，内资企业抢占市场份额

据戴德梁行华东区战略研究部最新报告显示，2016年成都甲级写字楼累计吸纳量达到186,850平方米，同比几乎翻倍。租赁成交企业占比中，外资企业比例仅占14%，而内资企业则达到了86%，基本主导了成都写字楼租赁需求。

内资企业需求的旺盛主要受整体经济增速放缓的影响，大型跨国企业放缓了在华扩张投资的步调，在蓉投资亦趋于严谨。不少内资企业乘机崛起，进一步抢占成都市场份额。尤其是P2P等互联网金融模式雨后春笋般崛起壮大，加剧了与传统金融行业的竞争，同时也牵动了甲级写字楼市场需求。另一方面，不少内资企业随着自身实力的发展壮大，存在向物业品质更高的办公楼搬迁的诉求。ShaunBrodie在发布会现场表示，成都甲级写字楼由于未来供应巨大，去库存压力使得租金持续几年回落，加大了租户谈判降租的筹码，进一步缩减了企业成本，也增强了企业的搬迁意愿。

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