购物中心与百货牵手或到尽头

近日，有媒体报道了"广州调控升级，外籍人士及港澳台同胞禁购非寓居物业。”的消息。3月7日，广州市领土房管局就此作出正式回应，表现"经向我局相关职能部门核实，上述消息并不正确。”固然房管局否定了将对非栖身物业进行"限外”，然而，从去年履行限购政策以来，商业地产项目就成了投资者的"避风港”，是否应答商业地产项目限购也成为业内始终争辩不休的话题。笔者以为，商业地产项目不应纳入调控范畴内。

首先，商业地产项目并不存在刚需。住房的调控，是为了使住房价格回归合理，让刚性需要者可能以合理价格购房。而商业地产项目的性质决议了其自身就是投资性物业，并不存在刚需，也就不须要调控政策来使其"回归合理价格”。事实上，因为商业地产项目的庞杂性，如何界定公道价钱是一个很大的困难，不同的地位、不同的配套、不同的功效，都有可能导致价格的不同。

其次，投资需求一直存在。对于投资者来说，房产是投资的一慷慨向，而住房的限购，也使得这批投资者的新目的转向商业地产投资。但是，和股票、基金一样，商业地产只是投资的一个方向，投资者多靠出租物业或是等候物业升值来获取投资回报。既然目前股票、基金都未出现限购政策，作为同样性质的商业地产投资，也就不应当被制约。

再次，目前二三线城市商业地产项目并未出现泡沫。以佛山为例，目前佛山的公寓、写字楼项目的价格与住房价格甚至出现倒挂景象。近年来，虽然随着住房的限购佛山的商业地产项目开始被追捧，但是在价格上并未出现大幅进步，多数商业地产物业的价格趋于稳定，甚至有一定幅度的下滑。这阐明对于投资者来说，一窝蜂抢购商业地产投资的现象并未几，而且由于商业地产项目总价高，投资者也相对谨严。

去年，上海银监局发出商业地产信贷危险提醒，要求制止个人消费信贷用于购买商业住房。同时，上海各商业银行，必需在商业用房竣工验收获为现房后，能力对买房人发放商业贷款。这一政策也被行业解读为针对商业地产的第一个温总理在2012年的政府工作讲演中称，中国将坚韧不拔地搞好房地产市场调控。由此断定，今年房地产政策难以放松。在房地产远景不明的大条件下，商业地产的持续火爆惹人侧目，而商业地产的发展持续向纵深细化进行，以购物中心为核心的城市综合体发展尤其迅猛。万达广场、华润万象城、中粮大悦城、凯德等众多商业地产大鳄均迅猛发力，演出着一幕幕士兵突击。

和购物中心刺眼的表现比拟，传统的商业明星百货业则略显黯淡。两者之间曾经严密的合作方式也浮现出新的变化，多个购物中心与主力百货的解约，为双方的合作画上一个大大的问号。

百货面临宏大冲击

除去如新光天地等个别明星百货项目外，百货业的发展面临着多重冲击。首先是电商风头正劲，众多电商引导品牌纷纷涉足百货。2012年3月1日，由国际数据公司IDC结合阿里巴巴团体研讨中心独特宣布的《推进信息社会过程电子商务和阿里巴巴商业生态的社会经济影响白皮书》显示，2011年中国网民在线购物交易额到达7849.3亿元，比2010年增长了66%，远远超过同期中国社会花费品零售总额实际增长率11.6%。面对电商的平易近人，百货业心惊肉跳。

第二是消费趋势的改变以及经济的发展，消费者特殊是新兴中产阶层的收入敏捷回升，他们逐步构成了独特的品位和审美，对百货善于的促销、打折等运动敏感度降低，而对餐饮、娱乐等体验性业态的需求则越来越高，对购物环境和全程体验也要求颇多，百货囿于经营面积和经营品种的限度，在这些方面黯然失色，爱莫能助。

大环境转变，百货略显疲态。这点在北京表示的尤为凸起，美美以及太平洋接踵退出北京市场，百货的经营窘境不言自明。百货业在一直寻找新模式解围，与迅猛发展的购物中心协作成为了一种双赢的挑选，双方的合作也曾被誉为黄金错误，但时过境迁，这种合作已经涌现了新的变化。

购物中心水道渠成

与百货业相反，购物中心的发展呈狂飙之势。短短数年时光，购物中心如雨后春笋般的猖狂成长，各大商业地产公司已经在一线城市实现布局，正在二、三线城市跑马圈地。除了华润、万达、中粮、凯德、太古等一线商业地产开发商外，包含绿地、万科、中海甚至苏宁、大润发等企业也纷纷涉足购物中心的开发和运营。而老牌百货企业如新世界、卓展、永旺等企业也纷纷参加开发购物中心的潮流。

购物中心的复杂性往往要求开发商更具实力，融资本、商业、地产等上风为一体，其开发的项目也大多以城市综合体为主，包括购物中心、酒店、写字楼、公寓等，购物中心不仅能取得稳固久远的收益，更能提升综合体中酒店、写字楼和公寓的价值。而购物中心往往从开端计划起就依照本人的主意实行，百货则大多需要通过租赁场地才干经营。购物中心作为综合体的组成局部，其失掉支持包括各方资源、资金、人力等方面远远超过百货业。同时，以购物中心为有机组成的综合体，将在提升城市形象、增进就业和税收等方面对城市影响伟大，更能都能得到政府相干部分的支撑。

购物中心的经营业态更为丰富，入驻的品牌更具吸引力，购物环境也更为舒服。于此同时，购物中心还有更多公共空间，通过举行各种合乎消费者生涯方式的展览、上演、签售、走秀等活动更轻易和消费者进行沟通。购物中心的全客层一站式服务理念，也让消费者有了更多的选择，成为消费者约会、娱乐、交友的中心，也将引发更多的关系性消费。

牵手或到止境

国内购物中心迅猛发展的十年间，早期考虑的重要问题是如何把动则十几、二十万的商业面积填满，而十年前可供购物中心选择的业态和品牌种类还远不现在天这般丰富。特别是次主力店可供选择的品牌更是稀疏，而当时百货业如日中天，国外的购物中心也大都由百货作为主力店，因而，邀请百货作为购物中心的主力店是个理智又保险的选择。而且按照个别的商业法则，百货等主力店的招商普通在开业前2-3年完成，主力店的及早断定，也将对购物中心的后续招商发生较大推动。

正因如斯，百货一直是购物中心的主力店之一，起到吸引客流、丰富货品、体现购物中心定位以及贡献稳定收益等功能，因此传统大型的购物中心正常会有一到两个百货做支持。有利就有弊，百货的弊病同样显著，而在购物中心不断发展强大的同时，百货在购中心的位置却越来越不稳定。其占用面积过大，租金虽然稳定但广泛较低，吸引客流的能力也在逐渐降落，甚至出现了购物中心客流反哺百货的现象，且作为主力店，百货在较大的水平上影响到购物中心的整体定位，这些成为购物中心与百货产生抵触的重要起因。

更加重要的是，可供购物中心取舍的品牌越来越多，购物中心和百货的关联却呈现奥妙变更。近多少年，国际快时尚品牌也纷纭加大进入海内市场的力度，而这类品牌所请求的店铺面积、展现面等一系列前提和购物中心合拍，快时尚品牌存在强盛的吸客能力，已经成为购物中心的次主力店，这也绝对而言下降了百货对购物中心聚客的主要性，而这，往往是购物中心最重视百货的理由之一。

在发明百货对于租金贡献、人流奉献等方面的缺点，以及百货店的定位与购物中心不易匹配等各因素下，购物中心去百货化逐渐成为了一种趋势。新开的购物中心如太古的三里屯village、凯德的龙之梦购物中心，以及香港的众多购物中心很少有百货加盟，甚至已有百货的购物中心也在逐渐清退百货。

蓝色港湾的美瑞百货也在开业后未几变身为每克拉美，上海正大广场在调整进级时也首先减少了主力百货的经营面积，为引进疾速时尚品牌及餐饮娱乐等业态供给了可能。而港汇广场清退港汇新翼百货、上海中山公园龙之梦清退龙之梦百货等一系列案例均佐证了购物核心与百货或渐行渐远。而最近向阳大悦城与永旺解约的新闻也引发业内关注，成为一个典范的案例。旭日大悦城经由一年半的经营，其多样化的餐饮抉择、齐全的娱乐业态以及奇特的儿童休会受到了市场确定，其餐饮业态已经成为北京餐饮目标地的冠军品牌，购物中央客流及经营连续向好。23万平米的贸易体量和影响力初步具备了辐射全市的才能。而作为其主力店的永旺经营却引人注目。跟着2012年年底横贯北京货色有10个换乘枢纽的地铁6号线的开通，向阳大悦城交通短板行将买通。作为6号线沿线的最大的商业名目，朝阳大悦城抢在地铁开明之前进行调剂，强化品牌丰盛度，也堪称一步好棋。通过解约，旭日大悦城能够从新领有约2至3万平米的经营面积，足以吸纳近百家时尚品牌入驻，在晋升零售业态丰硕度的同时，其房钱收益增加更为可观。而天津大悦城在开业之前经过重复斟酌，与之前已经签署合同的某国外著名百货解约，这已经为百货跟购物中心的配合敲响了警钟，信任未来购物中央与百货的分别将不再让人惊喜。

融会与鉴戒的将来之路

百货业的优势在于对商业规律的熟习和较强的盈利能力，而未来购物中心经营百货化，百货业态购物中心化的趋势也将进一步明显。王府井百货、君太等热点百货在高层加大了餐饮业态的比例只是这一趋势的注脚，吸引更多体验类业态和品牌才是百货的霸道。

众多购物中心通过借鉴百货货品精致化治理而获益匪浅，并在收取租金的方式上采用保底租金加抽成方法也充足借鉴了百货的运营方式，使得购物中心的业主与入驻品牌风雨同路，共同渡过养商期和分享持重运营后的商业繁华。而在人才交换方面，购物中心和百货联合的更加亲密，运营购物中心的管理人士大多也有百货业从业背景。

随着商业的发展，百货和购物中心的差别或将日趋含混。而对于不同的购心以及不同的百货品牌，其合作的可能还要看彼此如何通盘问虑，并无必定之规。在都市中心区域和购置力茂盛一二线城市，购物中心对百货的要求将更为刻薄，双方合作的可能将进一步降低。而在城市新兴区域或三四线城市，因为购物中心的客群还需较长时间培育，将百货作为主力店纳入其中不失为一招好棋。合或者分，还需要按照个案细心判研。
调控政策，但是很显明，这一政策也只是在货泉层面对于商业地产项目进行"微调”。事实上，上海作为一线城市，其商业地产发展较早、投资起步也早，投资热不是短期内的事件。而对于二三线城市来说，商业地产仍旧在起步阶段，依然处于转型升级中的重要部门，假如在此时对商业地产项目进行限购、限贷、限外等政策，都会不利于商业地产的良性发展。

笔者认为，虽然商业地产项目不应被政府调控政策所限制，但是投资者也需要谨慎。究竟，不论是写字楼仍是商铺，都有总价高、投资回报较慢的特色，而且和政府的规划、城市的发展非亲非故。这也象征着商业地产的投资风险更大，投资者在置业时不应科学所谓的投资回报率，而应依据个人的投资需求进行选择。