远洋地产业绩会：两级“重构” 撤销事业部

"我们撤销的只是开发事业部，但商业地产事业部还在，将来还会成立房地产金融事业部、养老地产事业部等等，未来我们的事业部将有区域设置转变成以产品线为设置依据。”

在3月16日远洋地产召开的2011全年业绩发布会上，远洋地产行政总裁接受观点地产新媒体提问时如此回应。

日前，关于远洋架构调整的消息引起业内相当的关注。消息透露，远洋地产近日调整内部管理结构，已经撤销了北京事业部与东北事业部。

取消事业部后，北京的8个项目成立了4个项目公司，远洋·LAVIE、远洋·傲北项目是一个公司，远洋·万和公馆项目、远洋·天著项目各是一个公司，远洋一方、远洋东方公馆及几个尾盘项目组成另一个公司；东北事业部也采取了与北京相同的方式。

远洋地产相关人士早前曾透露，公司每两三年甚至一年的时间，都会针对市场的变化进行人员或组织结构的调整，主要是为了提高工作效率，缩减决策环节。

有知情人士称，远洋此番举动是为了收权和减低成本，也就是把分公司的权力收回集团来，同时缩减人力运营成本。

李明透露，调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各城市公司的综合管理能力，同时降低成本和提高效率。

"通过三四个月的运营，目前来看效果很好，我们的人员减少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年这个效果会更明显。”李明如此所述。

与此同时，李明还就今年远洋的发展思路及对市场的看法作出详细的解述。此外，远洋地产首席财务长兼公司秘书沈培英等公司高层也出席了远洋地产2011年的业绩发布会。

以下为业绩会现场实录：

现场提问：远洋将如何处理今年即将到期的信托？今年的资本开支是多少？

李明：信托占远洋整个债务比例的数量很小。而且远洋地产做信托比较早，大多数都是在2009年，调控之前就做了。现在公司大部分信托已经做完了展期。

我们的信托成本最初只有7%到8%的财务成本，延期的条件大概是利率不少于10%左右。所以，这对远洋地产的财务结构并不构成任何的影响。

沈培英：截至2011年底，公司手持现金124亿，其中在2012年最重要的资本开支主要是土地款的支付，大概55亿左右，此外建筑费用不会超过130亿元。公司有期负债大概是335亿，净借贷比是0.6。预计2012年有期负债可能会下调，净借贷比大概也维持在0.6左右。

2012年的销售目标跟2011年的销售额差不多，会略有增长，但是幅度并不是特别大。

现场提问：今年你们有没有调整今年的开工量？

李明：我们去年新开工量大概是500万平方米，今年的新开工量则在300万平方米，大概降低了100多万。去年在建规模是900万平方米，今年在建规模则是1100万平方米。

今年我们总的思路是要保持两手准备，严格控制在建支出，但不降低在建规模。如此一来，一旦市场出现回暖，我们就可以快速销售，形成可销售的资源，这就是今年的整体思路。

现场提问：温家宝总理之前对房地产市场有些说法，您怎么解读温总理的讲话？

李明：从这次总理答记者问和政府工作报告对房地产方面的看法，我看完以后是很高兴的，因为得到的正面信息太多了。

比如说，总理第一次正式表态调控取得了成效，这个以往从来没有过，不管总理用什么样的口气和表情，但总归来说过去两年调控取得了一些成效，这是正式表态。

我想总理也是第一次全面正式地提出来调控的目标和未来房地产发展的方向是保持房地产业务健康稳定发展，这也是在近两年第一次明确解决住房问题靠市场化。

在国家连续三年加大对保障房建设规模速度的环境下，从房地产业的同行包括我本人，都会担心是不是整个房地产市场将来住房问题大多数由政府通过保障房渠道来解决。毕竟一年一千万套保障性住房规模基本相当于全年全国住房交付量的50%。但是，总理明确了解决住房问题主要是靠市场化。

总理也是第一次代表中央政府提出中国住房需求是刚性的、是持续的。当然，总理还讲了房价要回归合理，包括目前调控存在的中央和地方，银行和地产之间的利益平衡，这也是客观面对现实的说法。

所以，我是很积极、正面地去理解目前总理的观点和讲话，除了看总理的表情以外，还得看总理讲的是什么。

现场提问：您觉得调控会放松吗？

李明：总体来讲，调控近期不会放松，这是一个主基调。

因为房地产的形势和中国经济很相似，有热有冷，有高有低。我觉得是多元化，有的地方热，有的地方冷，有的地方高，有的地方低。应该说存在的矛盾和目标还是比较多元化和复杂的，所以政策会出现反复、微调，我认为这是今年主要的基调，这也符合去年中央工作经济会议和今年代表做报告，包括总理讲话的精神就是要适时的预调，微调。所以，今年调控坚持是主基调。

为什么要坚持调控？不单单是为了防止房地产市场出现问题，更重要的是通过调控完成整个中国房地产的顶层设计、政策设计。

回想两年前到今天，政府历次出台的政策也是有变化，最初是遏制部分房价快速上涨，然后慢慢就变成了加强保障房住房建设，后来就延伸到要促进房价平稳，再后来就到了房价合理回归。

这两年政策也都是不一样，内容更多，不管是国八条还是国六条，写在第一位的顺序也不一样。2003年出的第一个6条中，保障房建设是最后一条，后来保障房建设慢慢就变成第一条了，这说明调控最终要使房地产住房政策实现整体设计，要达到这个目的。我觉得我们应该这样理解，所以我比较乐观。
现场提问：远洋是否有考虑下调项目售价？如果下调是否会担心对未来毛利率有影响？

李明：2012年如果下调价格可以取得交易量，公司会采取降价措施。但由于各个项目的情况不一样，还是要看每个项目的客户积累。如果客户量积累够且客户对价格敏感，就会降价。如果客户积累量不够，对价格不敏感，如部分高端项目，我们不但不会降价，有可能还会提价。

因为现在中国房地产跟中国经济一样，冷热、快慢皆不均，各地的情况差异非常大。而且今年地方政策的微调也会使得各个项目情况不一样，所以是否调整价格还要看情况。

其实不光是远洋地产，整个房地产行业的毛利率都会下降。总理说了房价要合理回归，除了降地价、银行利率以外，企业本身也会降价，降成本。最后的结果就是整个行业的毛利率会下降，预计会下降4%到5%。

现场提问：那么远洋目前是否也有些项目存在降价的空间？如果市场价格的水平还没有达到合理的水平，这个价格的空间还有多少？

李明：远洋现在已经形成了两类主要的产品：一类是刚需和首改，一类是高端。在刚需产品上，更实在的是降成本。当价格适当降低时，成本也要跟着降。但是远洋刚需产品降价的幅度是有限的，大概应该控制在10%左右。

至于高端产品，尤其是现在的存货项目，当市场出现回暖时，公司也会采取降价的措施来换取交易量，但还是要根据各地的情况。

现场提问：请问刚需住宅与高端住宅的价格分布如何？成本下降是如何实现的？

李明：在目前远洋地产的产品构成中，50%是刚需和首改，30%是高端产品，20%是处在尴尬的中高端产品。

降低刚需产品成本的途径主要是在价格下行的时候减少配置。过去我们住房都是一边盖一边涨成本、涨售价，配置越做越高，只是做加法，现在还要学会做减法。低端的刚性需求要做减法，但高端同样要做加法。现在比较难做的是中间的中高端产品，这分别要采取降价等措施。

远洋地产去年的平均售价是13000元左右，这个水平是各个区域组成的。按我们的理解，在任何一个地区，一线城市大概平均房价中70%的价格是刚需的价格，在二线城市平均房价90%是刚需的价格。而高端的产品均价至少是这个水平的两倍。

现场提问：在今年的调控下，公司会不会考虑加大商业物业发展的投入？

李明：到了2011年以后，远洋地产已经完成了全国布局，包括业务结构的调整，公司形成了以开发为主，以投资经营性物业为辅的业务结构。

从今年开始，我们的投资性物业每年都将会有20万以上的新物业投入运营，因为经营性物业不是一年就可以做成的。这个月我们跟太古合资的北京30万平方米综合体正式全面开业。以后每一年，我们自建的和太古合作的后续项目，都不会低于20万的规模投入。

所以，我们经过四五年的努力，这个格局已经形成了，今年商业物业已经进入到运营阶段。

远洋对投资性物业的投资不会因为销售的高低去做临时性的调整，这种调整是没有办法做的。公司会持续加大商业物业的投入和运营，但不会凭销售来决定短期内投资性物业的增加或者减少。

现场提问：早前远洋撤消了东北事业部和北京事业部两个事业部，这是基于什么样的考虑？是否与减少人力成本，削减开支有关？

李明：我们在去年年底对公司的组织架构进行了调整，但调整的目的还不是单单撤消了事业部，主要是公司将原来的三级管理改为两级管理。过去我们都是"总部-事业部-城市公司”，现在变成了"总部-城市公司”。调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各个城市公司的综合管理能力，提高效率。

调整的坚持是因为我们自己的IT系统经过两年的努力，在去年全面完成了，流程和硬件设计和实施今年全部上线。如果没有我们自己的信息和流程系统没有完成，我们想做这个缩短管理链条也是很难实现的，目的就是降低成本和提高效率。

通过三四个月的运营，目前来看效果很好，我们的人员减少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年这个效果会更明显。

相反，我们撤销的只是开发事业部，但商业地产事业部还在，将来还会成立房地产金融事业部、养老地产事业部等等，未来我们的事业部将有区域设置转变成以产品线为设置依据。

现场提问：早前第二大股东南丰集团对远洋有不少增持的举动，有分析人士认为南丰集团有意取代中国人寿进一步成为远洋的大股东，你们对此有何看法？

李明：如果你半年以前问我这个问题，我还真的不知道怎么回答，但现在我可以很清楚地回答你，公司目前的股权结构和治理结构将会稳定地存续下去。我们欢迎所有的股东能够增加对公司的投资信心，包括南丰在内。

但是，公司管理层认为目前的股权架构和治理结构是科学的，但缺的是稳定，经过这半年两个主要股东的管理层反复研究和考虑，确认我们现在的股权结构是合理的。

昨天我们刚刚开完董事会，会上结合目前的治理结构，我们对公司的章程，包括对公司的组织架构做了重大的调整和修改。这也是继中远和中化退出公司股权之后，远洋对公司章程做了又一次全面修订，同时也是为了适应新的上市条例和公司条例的最佳治理。

昨天我们很顺利并很愉快地把新的组织架构以公司章程的形式确定下来，而目前这个结构会维持相当一段时间。

现场提问：就是说现在的股权结构暂时不会有太大改变？

李明：暂时是比较稳定的，至少五年之内不会有太大的调整。

现场提问：公司今年的销售目标是270亿，可销售货源今年有多少？

李明：公司今年的销售目标是270亿，我们觉得毕竟调控还在进行，所以公司从谨慎的角度说一个270亿的销售目标。如果我今天说300亿的销售目标就有点吹牛，再说大一点就不现实，所以我们定的是270亿。

但是，我们的货源和货值准备了550亿到600亿。我们去年270亿的销售，去化率大概是55%到60%。我们今年设定销售资源去化率降低到50%到55%。

现场提问：远洋是否有目标未来商业地产对公司贡献的比重会达到怎样的水平？

李明：关于商业地产的事情，我可以给你一个大概的思路。公司目前在商业地产的土地储备总的面积是400万平方米，权益面积是在300万平方米。我们将来三分之二将作为持有，三分之一作为销售。所以，公司大概在五年以后会拥有接近200万平方米的持有商业投资物业。

在去年，我们持有的面积是25万平方米到30万平方米，产生的收入大概是4亿。如果说我们五年以后持有面积大概是200万到300万平方米，产生的收入大概是40亿左右。

可是这样讲，通过我们测算这个数据，租金的水平大概是4到5元，全国的平均。最终能够占到我们整个营业额的20%，盈利大概能占到20%到25%。

现场提问：根据资料披露，远洋以往比较侧重在华北、北京区域，未来远洋发展的区域是否会有所调整？另外你们也提到三、四线城市是未来的目标，是否说明未来三、四线城市的比重会越来越大？

李明：关于区域分布情况，远洋完成全国布局以后，我们原则上不会开拓新的区域，重点放在我们深耕的已有区域。北京区域的比重年年下降，去年大概还占到40%，今年大概会降到30%，我觉得应该控制在20%以下是比较合理。

现场提问：市场估计房产税下一个试点在北京，您是怎么看的？

李明：在两三年前我的态度就很明确，我不认为房产税能够在全国快速铺开。房产税是一个很复杂、很系统的税种。房产税目前导向作用更大于实际作用。虽然政府有关部门表态说积极尝试，但是我个人理解和研究认为，从技术角度来说，我认为房产税短期内铺开不现实。

现场提问：今年有没有买地的计划，如果有，会不会跟股东合作？今年公司会不会有配股或其他筹资的计划？

李明：公司现在在新的土地储备当中一般会采取合作伙伴式，更多不是跟股东合作，而是跟我们金融伙伴，基金、KKR等合作，当然我们也可以自己设立人民币房地产基金和一些房地产金融的合作伙伴去联手拿地。

目前公司没有配股方面的考虑，因为公司还是想能够把负债控制在合理的水平。

现场提问：那么接下来会不会通过出售一些资产的方式进行融资？

李明：确实有很多投资者在关心我们的一些优质存量物业，并多次询问我们是否会出售，包括我的的股东，中国人寿之前也跟我们说过，"你卖给我，你套点现金再发展新的。”去年这个情况倒有可能，但从今年公司现金流和财务状况来说，公司还是要从长计议，不会出售我们现有的物业。

但是，在新的投资性物业的建设当中，我们认为谁合作合适，就愿意采取合作的方式。

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