戴德梁行：北京商业地产租金及价格略有下降

知名国际房地产顾问公司DTZ戴德梁行在回顾今年四季度的北京地产市场时指出：本季度，北京商铺市场整体延续了前一季度的平稳态势，受全球及国内的经济下滑因素影响较小。中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动，各主要商业中心市场表现依然活跃。虽然北京4环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢，市场需求表现放缓，零售行业潜在租客处于观望阶段，但整体来说还是看好北京商业零售市场前景，相信调整期将持续到明年首季度，之后零售商将有较明确的开店计划。

另一方面，成熟的中心区域传统商业项目销售经营表现稳定，但一些新增项目招商活动受影响较为严重，某些中高端项目，如国瑞城，优唐等，因招商进度缓慢，一再推迟开业时间。另外，国际客户源的减少在一定程度上加剧了市场竞争压力，开发商的议价空间大大减少，或降低实际租金吸引零售商入住。

本季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小，与上一季度相比，北京商业地产资本价格仅减少1.9%,而回报率依然保持在8%以上。

本季度北京新增商业供应量为20万平方米，总存量已达到752万平方米，市场供应量过盛已是不争的事实，供过于求的状况在恶化的外部经济环境影响下对租金价格会产生负面影响。目前，多数开发商已经开始降低租金标准或附加更为优惠的条件来吸引及保持租户。

本季度新开业的项目，主要包括石景山万达广场、金地中心、富力广场，另外，原计划于2008年第三，四季度开业的项目，由于招商竞争压力及预租率不高等因素，已推迟至2009年第一，二季度。预计2009年将有大批项目涌入市场，对租金会造成更大的冲击。

随着国际经济的进一步恶化及全球消费萎缩的加快，国际零售商扩张战略将明显放缓。对于北京商业地产市场来说，进入2009年后，招商压力也将进一步加大，市场竞争加剧，优胜劣汰，市场将进入整合期。与此同时，一些具有潜力、位置优越的项目，将吸引众多投资者的目光。

从目前市场情况来看，开发商迫切需要解决项目整体定位及招商策略等重大问题，适当调整国内外品牌比例，或采取特色业态分布来保持市场竞争力，租金短期内将延续跌势；而较为灵活的租金标准在复杂的市场环境下是保证入住率的关键。

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