从商用地产与住宅地产价格倒置看房地产问题

今年4月以来，全国各地住宅楼市又出现一片欣欣向荣的势头，高房价死灰复燃。各个大小住宅楼开发商又开始琢磨着捂盘惜售，卖还是不卖，对其而言，这是一个艰难的选择。但是，这个问题却不会出现在商用地产商的面前，卖，坚决要卖，但是商用地产却异常不景气。

根据笔者最近了解的北京一些商用地产的价格，也就是所谓的楼盘底商，底商的价格甚至比住宅还便宜。南三环的一个小区，住宅价格是15000元/平米，而底商的价格才是10000元/平米，而且售楼处的销售人员表示这个价格还可以再商量，还有打折的余地。今年4月底，中关村西区开发的一栋写字楼封顶后寻求整售，单价仅为1万元/平方米左右但销售依然艰难，而同区域的住宅均价却在2万元/平方米左右。北京这种写字楼与住宅价格倒挂的现象极为现实地反映出北京商用地产市场的尴尬现状。

遭遇写字楼租售难的不仅仅是一般的地产开发商,地产大鳄们开发的品牌写字楼也同样遭到市场的冷遇。作为潘石屹新近改造开发的产品，中关村SOHO开盘之后，老客户的占比仅有4%，这还是在潘石屹费尽力气调动各路资源并争取到了海淀区政府的支持，答应对入驻中关村SOHO项目的企业给予租金补贴以及其他政策优惠后的结果。

事实上，不仅仅是北京，全国的商用地产形势也不乐观，今年一季度三大一线城市商用营业用房供应量均环比下跌50%以上，与上季度大力推案的市场形势形成鲜明反差。上海商铺供过于求的情况堪称"独步全球”，其售价与住宅价格也是"倒挂”。目前上海官方"网上房地产”显示的商铺可售面积超过590万平方米，已经超过住宅约580万平方米的可售存量；而相比月销量超过150万平方米的住宅市场，上海商铺市场月销量不足15万平方米。由此可见商用地产的供大于求情况。

按照国际惯例，一般非住宅物业的价格要比同地区住宅物业高两三倍以上。而现在，这个规律被中国的房地产商们逆转了，为什么会出现商用地产与住宅地产价格倒置的现象，同时，这个现象说明了什么？我们来仔细分析分析其中的原因。

一是商用地产的高价格得不到实体经济的支撑。

商用地产的价格反应的地区商用利润的高低，如果该地区商用活动活跃，商用利润高，商用地产的价格当然高，反之亦然。而现在的商用地产价格说明了中国目前的实体经济发展的实际状况，既发展艰难，在很长一段时

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