城市综合体引领商圈转型升级 特色商圈价值有待提升

梁小民：像北京、上海、杭州、深圳这些一线城市的人口基数大，土地资源稀缺，房屋数目非常有限，而实际需求量大，客观上很难实现房价的下跌。

闻名经济学家梁小民教授在杭州接受媒体采访时，被问及"楼市调控以来，为什么迟迟看不到房价的真正下跌”时亮出了他的观点，一线城市有富人支撑，二三线城市有城镇化带动的需求，楼价难降。

贸易推动地产，商圈改变人居，西安贸易地产的竞争，终极将是商圈的竞争。新老商圈在竞争中发展向前，也令西安贸易地产的格式不断被改写。

城市综合体引领商圈转型进级

一个城市商圈的形成绝非一朝一夕之事，城市规划和周边大型栖身区域的形成起着至关重要的作用。其中，规划的气力和人群密集所产生的强盛需求，是商圈形成的最为重要的因素之一。

在西安建设国际化大都市的进程中，在未来10年人口将达千万的目标指引下，这个城市的规划和贸易地产的发展都迎来了前所未有的机遇。以万达为代表的一些大型城市综合体的涌现，为城市化进程加速助推的同时，西安传统贸易格式也因其引领，而发生重大改变。本来已是明日黄花的解放路商圈，自从万达进驻后，这个集购物休闲、餐饮娱乐、五星级酒店、精品公寓等为一体的城市综合体，不仅知足了西安市民吃喝玩乐一站式的消费需求，同时对带动区域贸易发展方面，起着至关重要的作用。

对于一个需要更新换代、加速发展的城市老商圈来说，城市综合体就是一座城中城，它不同于过去简朴的复式楼宇，而是集聚着一个个商圈。在钟楼等一批传统商圈正在求变的时刻，城市综合体为传统商圈的转型进级提供了一个很好的范例。

在新兴商圈中，城市综合体更施展着巨大的作用，因为西安市政府北迁所带来的契机，北城亦开始为全城所瞩目，目前已形成凤城二路、凤城五路两个成熟贸易地带，张家堡也被誉为可以预期的黄金贸易圈。跟着北城一个个大型密集型社区的泛起，强盛的消费力对城市配套、城市综合体的需求越来越迫切，由海荣地产重磅打造的32万平方米的城市综合体——海璟国际，在北城首发登场，与世纪金花、沃尔玛、奥斯卡影城等遥相呼应，整个新北城商圈的壮大崛起，指日可待。

特色商圈晋升区域投资价值

在新老商圈的发展中，特色上风是脱颖而出的枢纽。特色商圈的崛起，让西安贸易地产亮点凸现，并对西安贸易地产格式产生影响。

由地铁所带动的特色商圈，已成为西安贸易地产的新特点和风向标。在扩大城市规模、拉大城市骨架、缓解城市交通等政策背景下，西安拟建6条地铁成为利好。尤其是地铁2号线将于明年9月开通运行、地铁1号线也已动工建设的动静，为西安贸易地产发展和一批特色商圈的兴起，注入活力。围绕地铁沿线，很多贸易项目逐一集结，也是同样看中地铁对周边消费购买力的吸引和晋升。

综观西安各大新老商圈，一个商圈代表着一类人群的购物倾向和习惯。钟楼商圈以殷实的城市中产为主，小寨商圈则偏向年青学生群体，曲江以富裕阶层的消费为主导，高新则代表城市白领的糊口趣味。恰是基于各大区域的消费群体定位不同，商圈的特色就更需要因此而凸显，西安贸易地产在未来的发展中，也需要注重特色商圈的树立和运营。就如高新唐延路新兴商圈，更看中城市新一代消费群体的糊口习惯和购买力，而曲江文化旅游为主题的商圈，则是针对这个城市的新富阶层、及别墅洋房业主对文化旅游休闲等方面的诉求，及国际化视野定位等需求，这也更进一步说明了特色商圈在带动区域投资价值方面的作用，不容小觑。而区域经济的迅猛发展，也将带动新老商圈寻找和凸现出自己的个性和特色来。

技巧一：选择适当的行业种别

位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅四周的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼四周的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校四周的商铺，应以经营文具，饮食，日常用品为主。

"从了吧”难成开发商共鸣

近日任志强又成了头条。他在论坛上向台下数百名开发商吼了一嗓子："我都'从了’，你们也'从了’吧。”

回想2007年，王石抛出"拐点论”，楼市果然风云突变。而任志强的这一嗓子，从表述到论据都透着"识时务者为俊杰”的呼吁—————"我们最担心政府继承拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些预备使用'核武器’，你干吗非得让政府把'核武器’都用出来，你要从了，就不用把'核武器’拿出来了。”言下之意，房价不降，会招致更严肃的调控政策，所以"弃价保量”是明智之举。

大有团结起来共渡难关之意，只是这一呼吁会否"应者云集”？

从目前来看，举起降价大旗的开发商还是"星星之火”，而且从降价促销的幅度来看也是"雷声大雨点小”。国家统计局发布的数据表明，6月份70个大中城市房价环比下降0.1%，这是近15个月来房价首次下降，7月份房价环比则与6月持平。8月过去了，来自中国指数研究院的监测数据显示，全国主要城市的成交价依旧以平稳为主，部门二三线城市房价还在上涨。可见，新政后成交量的持续下降，尚未传导到房价的大降。

众所周知，今年房地产调控与过往调控有所不同，实际上它不仅仅是一个经济题目，而是一个民生题目，于是政策着力点一方面通过严格的差别化信贷调控投资购房需求，另一方面加大保障住房建设以解决中低收入人群栖身题目。然而，"左右开弓”的题目是，前一个管(信贷政策)在"银行需要业绩”的拱动下，被以为终会暗自松动；后一个管(保障房建设)固然各地方政府信誓旦旦，但且不看落实情况如何，仅从选址到建设到分配看，见效之日尚远。如斯一来，即便中心政府一再表态楼市调控政策不会松动，心存侥幸的开发商大有人在，这点由楼市目前不少已经封顶、依然迟迟不拿证不开售的楼盘就可见，他们仍静待政策威慑力淡化、购房者重下入市决心。

可见，不管任志强"从了吧”的表态、呼吁，仍是近日中房协称"上书”建议暂缓出台新的紧缩性调控政策，担心的都是更严肃的后续政策。而在没有继承的政策刺激情况下，目前市场已逐渐陷入胶着状态，恐怕积极呼应"从了吧”降价促销的开发商并未几。

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