商业地产勿追求“地标”和高端

   在大量新增大型商业项目入市的冲击下，深圳商业项目面临运营、招租和空置等方面的风险，世联地产商业事业部总经理宋春生表示，2013年全国商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，很可能导致空置率上升，"商业地产洪峰将至，应筑堤疏源”。对于大量即将入市的商业项目而言，宋春生建议，商业地产要重新回归到最基本的定位与经营上来，充分挖掘项目周边消费者需求，以打造匹配消费者的商业物业，"而不是好高骛远，一味追求'地标’和高端”。

   宋春生认为，基于对城市发展的需求，政府主导城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为其拿地的竞争筹码之一。一些优质商业项目特别是购物中心兴起，高额的销售额带来收益回报，在消费者心中树立了品牌效应，驱使大量开发企业模仿、打造商业产品。国内零售商如茂业、金鹰等，住宅开发商如万科、保利、中海外、佳兆业等，商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业等，也在近两年扩容了商业地产的开发主体。

   宋春生认为，零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年（2007－2012年平均值），二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。其次则是经营风险，由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制，部分城市的商业市场已经出现风险，空置率敲响警钟、租金收益不容乐观。

   "一般而言，商业地产的空置率警戒值在6%左右。”宋春生透露，深圳目前的空置率是4.4%，尚属安全，但一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上；沈阳、天津的空置率已经超过15%。宋春生表示，综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5－6年普遍延长至8－10年。

   在此前万科的一次新闻发布会上，万科集团总裁郁亮也表达了对商业地产过快发展的担心。郁亮表示，万科一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，到目前，万科对商业地产发展仍然持保留态度，"目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现过快发展势头，有可能通过降价解决，但商业地产过快的话，降价卖不出去，就只能通过闲置来处理掉，这是一件危险的事情。”郁亮表示，万科对商业地产将持谨慎发展的态度。

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