北京写字楼市场隐现“崩盘”

近日以来跟着北京中服地块上市、上海外滩地王的成交，此前一向低迷的贸易办公类用地开始升温。

中原地产统计数据显示，2009年下半年以来，北京、上海、广州、深圳四大城市商办用地供给呈现逐步增长的趋势，2009年7-11月均匀土地供给面积仅为68万平方米，2009年12月商办用地供给面积为83万平方米，2010年1月该数据达到86万平方米。商办用地的集中出让受到了开发企业的热捧，近期商办"地王”频出。在保险资金投资不动产细则尚未宣布之前，保险资金已按耐不住，近日在上海外滩新地王的竞拍中，太平洋[16.291.37%]保险、泰康保险与中华企业[13.502.04%]组成了联合竞投体进行竞拍。

与土地市场相对应，写字楼租售市场也显著优于住宅市场。据中原地产统计，2010年1月，四大城市写字楼销售面积达49.38万平方米，环比仅减少15.4%，而同期住宅成交量的跌幅达37.5%。

不少分析人士以为，尽管目前全国市场的贸易办公类用地走俏，但是今年北京市的写字楼市场依然不容乐观，其主要压力来源于供给存量较大的压力。据仲量联行分析，2010年预计北京市写字楼市场将新增供给120万平方米，新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中4栋甲级写字楼共计44万平方米将位于CBD。截至去年底，北京市写字楼存量已达920万平方米，再加之新的供给，今年北京市场上的写字楼供给量将高达1040万平方米，空置率将进一步上涨。

据香港媒体报道称，全球不良资产解决方案公司总裁罗德曼近日发布的研究数据显示，目前北京商用房产空置率可能高达约50%，比德国5个最大的写字楼市场去年出租的总面积还要大，已经显现出崩盘迹象。

另据世邦魏理仕的讲演显示，在其跟踪的103个市场中，北京去年底写字楼空置率为22.4%，排第九位。但这一比例还没包括良多马上就要完工的写字楼。北京空置写字楼之所以不断涌现，主要也是因为地产公司用上了政府去年巨额贷款的一部门去盖楼。因此，业内人士预计，跟着今年大量的写字楼涌现，北京市写字楼市场供大于求的局面将进一步加剧。

同时，一些投资机构也警告投资者不要投资北京、上海等热门城市。领盛投资治理公司日前发布投资策略年度讲演指出，今年将是全球大部门地区投资房地产的理想时机。在中国地区，将主要看好二线城市的住宅及贸易物业，而北京、上海等过于炙热的房地产市场投资，则需持谨严立场。

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