千亿房地产信托大限将至 兑付危机未来或催生绿城第二

三季度房地产信托产品将出现兑付高潮。有数据显示，2012全年房地产信托到期还款总额2500亿元，其中仅第三季度就超过1000亿元。

兑付压力是否像外界传说的那样是一颗颗定时炸弹？是否会引爆重仓地产股的信托公司崩盘？在以信托方式融资的房企中究竟谁在逼近风险警戒线？

房地产信托产品到期规模

房地产信托产品今年三季度明年二季度将形成兑付高峰

根据用益信托的不完全统计数据显示，2012年到期房地产信托产品兑付规模按季度统计分别为307.4亿元、352.5亿元、439.6亿元、419.4亿元。同时，和讯房产从国泰君安拿到的统计数据也显示了趋势的一致性，就是三季度将达到全年的房地产信托产品的兑付最高峰。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中国泰君安的7月份数据为今年年度高峰，将会达到504亿元。

同时从用益信托对2013年的到期房地产信托产品的统计数据中可以看到，明年二季度也将有505.7亿元的到期房地产信托产品将被集中兑付，形成了下一个兑付高峰。

那么为何从去年下半年到明年会集中出现房地产信托的兑付高潮呢？著名金融信托专家孙飞博士对和讯房产表示，这与宏观调控密切相关，始于2010年4月的国十条发布，在限购限贷等严厉政策的封堵下，房企的资金链条受到考验。于是企业纷纷采用各种渠道进行融资，信托便是当时较为便捷的一个融资途径。

同时，信托产品的存续周期一般设定在1.5-2年左右，所以，兑付高峰会集中出现在2011年下半年到2013年的这段时间。

孙飞博士介绍说，正是2010年房地产信托产品的密集发行，管理层感受到了风险的存在。于是在2010年12月8日，银监会召开了"信托公司房地产业务风险提示”新闻通气会，同时银监会发布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发343号）》。

具体看机构发行情况也可佐证，南昌用益统计数据显示，7-9月到期的房地产信托产品多是最近两年发的。中诚信托有9个房地产集合信托产品，融资规模是66.375亿元；吉林信托有8个产品，规模13亿；新华信托有15个项目，规模36.89亿，中融有10个项目，规模43.54亿。

成也信托败亦信托？蜜月反目相煎何难？

绷紧的资金链条上，两个节点信托机构与房地产开发商，时而新婚蜜月，时而反目，相煎太急？

一般信托产品走高端、稳健的路线，注重安全性。有市场人士坦言，信托不是慈善机构，他们追求利润，更需要房地产开发商这样的客户。而房地产调控雪上加霜，开发商绷紧的资金链欲断，信托公司的资金对缺钱的开发商就像及时雨。

根据用益信托的不完全统计数据显示，在三季度这个区间，信托机构产品到期的多，相对而说，中诚、新华信托、中信、中融这几家公司发的比较多，中诚信托位列今年三季度房地产信托产品密集到期发行机构第一名。2011年报显示，中诚的房地产信托产品做的比较大，占整个资产规模的比例高，主要是由于其2010年时向房地产企业大规模提供资金，致使其营业收入2011年达到阶段高峰。

开发商一方面成就了信托公司的高营业收入，另一方面一旦信托产品到期存在兑付危机，双方则反目相煎。以中诚房地产信托为例，如果发生某地产兑付不了，信托、开发商会怎么办？

著名金融信托专家孙飞表示，作为信托产品，严格讲都是由投资者自担风险。但一般来讲，信托公司或第三方机构会采取先接盘偿还投资者本金和收益，然后信托公司或第三方机构变现开发商资产获取最后的收益的办法。

信托研究员岳婷表示，如果存在潜在风险，快要兑付了，信托机构内部做风险自查，就会知道会不会出现兑付危机，就提前知道企业融资情况，也就是说信托公司有措施把隐患消除在萌芽状态。

岳婷还说，如果发生兑付大限到而不能及时偿还的，损害一般不在信托公司这边，投资者也正常兑付了，行业内到目前为止还没有出现不能兑付的。主要是兑付方式会发生变化，比如中诚信托的产品不能兑付，可由华融接盘，这种方式是法律、政策允许的。但地产公司是最后买单者，经受一定损失，要付展期费用。

羊毛出在羊身上，开发商为生存就要使出混身解数。市场人士说，房地产企业对于房地产信托的兑付风险，资金压力，可以以借款、快速销售，把抵押资产进行处置等方式回笼资金。

至于信托方式，有股权类、权益、贷款，如果发生兑付风险，有什么不同？孙飞坦言，发生兑付风险，无论哪种信托方式或产品，只要信托公司及其信托产品合法合规，都应由投资者自担风险。除非信托公司违规违法操作，需要承担法律责任与赔偿责任。
兑付危机未来将催生绿城第二？重组降价腾挪上演回天术

黄金十年转瞬已逝，这两年房地产公司的日子不好过。还款的大限将至，能有几家像万科这样的地产大鳄，即使是大鳄也向信托公司借债。

和讯房产从国泰君安拿到的统计数据显示，万科、金地集团、首开股份、新湖中宝、泛海建设等上市开发商纷纷加入信托融资行列中。30家房地产上市公司目前共发行有118个项目，金额达到630亿元。在发行项目方面，发行规模最大的中华企业，达到16个，万科、阳光城也分别达到10个和9个之多，中南建设、中航地产以及新湖中宝也都达到8个。

大房企尚能周转出资金还款，而与大型上市公司相比，无论从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等，面临更大的到期风险。

接近浙江广厦的人士说，信托融资是无奈中的办法了。从2009年，资本市场的增发、债券这两个渠道，监管部门一刀切封堵。至于银行贷款，我们不能单纯依靠信贷，银行难解决，它们比较谨慎，风险控制没有那么宽松，我们只好信托融资。

那么，遇到风险的房企如何化解危机？又有几种解决方式呢？

以我们熟知的曾经豪掷上亿资金拿地的地王绿城中国为例，从2008年开始，绿城一直在寻求信托方面的融资渠道。绿城先后与杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投、中泰信托、华融国际信托、北京信托、中诚信托、中海信托和平安信托等信托公司达成信托融资计划，融资近百亿元。绿城集团首席财务官司冯征表示，"去年6月30日，绿城的信托融资规模为52亿元，截至今年3月底，这一数据已下降到33亿元。”

但绿城还是"壮士断臂”。6月8日它宣布与港资企业签订战略合约，九龙仓以51亿港元获得绿城中国24.6%股权，一跃成为绿城第二大股东，绿城暂缓了负债压力，预计负债率下降到80%。九龙仓入股后的6月11日，绿城中国复牌首日大涨32%。6月22日，绿城又一口气转让旗下9个项目给融创中国，套现金额达33.72亿元，其中7个项目控制权落入融创之手。

又例如，到期未能兑付的典型个案某地产公司，公告显示，其子公司深圳市华富溢投资有限公司于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。由于10亿信托借款到期无法偿还，该地产公司日前宣布，拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组这笔债务。这笔资金支持的项目华业东方玫瑰已历经土地闲置和股权几经易手。此类公司，通过风险转移，像接力棒赛跑，风险转给下家，风险在积聚，或者终将于某日如绿城危机般集中爆发。

还款压力小点的房企，或许当下降价甩楼一根稻草就能自救。

总之，如果发生兑付危机，房企一般"八仙过海各显神通”，债务重组，降价等，各种方式腾挪资金，力争回天有术。

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