杭州土地市场：破冰在即

楼市回暖两个月后开发商频放拿地"信号”

去年，地产名嘴任志强就曾判断，由于去年开发商拿地少、开工不足，将会导致2013年出现供应大幅减少的局面。近期，针对目前杭州土地市场的惨淡成交，资深地产评论员丁建刚也表示，如果现在开始拿地，明后年的供应缺口或许只是短暂的。记者从国土相关部门以及招商部门了解到，从上两个月开始，不少在杭开发商已经开始积极看地，考察合适自己的地块项目，频频放出拿地信号，土地市场或将马上迎来局部复苏。
主城区半年住宅去化17000多套

可售库存不断创新低

从去年的市场行情冰封不动，到过去两个月仅次于2009年的火爆，主城区的楼市行情发生了逆转，存量水平线也不断下降。

刚刚出炉的楼市半年报数据显示，杭州主城区上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交就有17228套，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和，而且该成交数字是同期上市新房源数的1.25倍。与此同时，杭州主城区住宅可售套数也不断创新低，本周一透明售房网上的可售套数还是23709套（创今年以来库存新低），昨天的存量就只有23148套了，如果不考虑新增量，按照6月份6571套的成交量计算，只要4个月就能消化完了。当然，这只是个假设，但库存量不断下降却是个不争的事实。

"照目前的情况看，市场消化的速度要比新房源上市的速度快。”有业内人士感叹道，"今年开发商通过降价促销，将本该去年出售的库存消化了，就连今年新上市的房源也能以八九成的去化率消化，整体销售率要大大好于2010年和2011年。”据了解，基于对后市走向的不确定性，开发商目前也不会选择捂盘，而是加快"去库存”速度，趁现在市场行情不错，赶紧放量推盘，快速回笼资金。像万科、滨江、龙湖、德信、中海等公司今年的开盘频率或开盘量都超过了去年，甚至出现像曙光之城、金色黎明、寰宇天下这样一个盘的销售成绩就占了主城区月成交量大半壁江山的情况。

宅地供应深陷谷底

明后年楼市出现结构性缺口

随着杭州主城区"去库存”速度加快，加上土地出让量锐减，明后年杭州楼市会出现结构性缺口，这不只是个猜测。

根据相关机构今年年初对杭州主城区住宅供应做的统计看，虽然供应总量与2011年持平，但新增的潜在供应大幅缩水，而且大量存量房源以及未售的余量房源将于今年上市，导致明后两年供应后继乏力。"尤其是一些刚需房源，今年冲量冲得相当猛，如果后续宅地供应没跟上，那么到了2014年这类房源新增供应量势必减少，到时楼市肯定会出现结构性缺口。”一位资深业内人士分析说。

事实上，以去年、今年的宅地供应量来说，情况的确不容乐观。从去年开始，杭州主城区的宅地市场就陷入到空前的低谷中：去年主城区出让的宅地仅22宗，可建建筑面积189.4万平方米，是过去7年以来出让量最低的一年，宅地可建建筑面积只有上一年的62.5%；而今年至今，主城区只出让了两宗宅地，总建筑面积仅为15万平方米。也就是说，不算之前的存量，仅去年、今年的宅地供应面积来说也只有204.4万平方米，若以90平方米/套计算，可提供住宅22700多套，若以120平方米/套计，也就是16800多套，即便未来这两年市场行情不像过去这两个月这么火爆，市面上的新增住宅房源也不可避免地会出现"青黄不接”。

行情回暖，不少开发商"缓过劲”

土地市场再现"拿地”信号

"如果现在开始拿地，明后年的供应缺口或许只是短暂的。”资深地产评论员丁建刚的这句话可以看作是一个提醒，也可以看成一个信号。相比年初土地市场无人问津的境遇，现在应该用"暗潮涌动”来形容了，不少开发商已经开始到处看地、伺机出手了。

"今年年初是我们上门推销土地，现在是有一些开发商来主动联系、想要购地，而且从5月份开始，个别商业地块出现了两家以上开发商竞价的情况，种种迹象表明，在拿地这件事上，开发商的态度正变得积极起来。”国土局工作人员告诉记者。

虽然出于商业机密的考虑，开发商在拿到地块前都不会轻易透露地块的具体情况，但不少开发商对于表达拿地的想法并不吝啬。首开便热销的荣安·望江南相关负责人直言，正在杭州各城区看地。上周，记者在某写字楼偶遇建工集团相关负责人，他告诉记者，正在考察那一带的商业项目，考虑下半年在杭州再拿一块合适的商业地块。此外，据知情人士透露，德信、名城、龙湖、金地、莱蒙等公司目前也都在积极看地，有意增加土地储备。

"开发商拿地态度的转变和目前市场回暖、销售额冲高不无关系。”双赢机构总经理章惠芳说。像杭州龙湖在今年上半年实现销售额14亿元、完成了全年20亿元计划销售额70%的背景下，5月30日在绍兴柯桥以总价8.01亿元拿下两宗地块，进驻绍兴；金地集团今年在杭的两个项目回笼资金21亿元，此前在年报中就曾披露，今年将出资106亿元拿地；今年依靠曙光之城、金色黎明两个项目在30天内开盘6次、回笼资金近40亿元的滨江房产集团也在筹备拿地，日前，滨江房产集团董事长戚金兴在接受媒体采访时明确表示，准备了20多亿元去拿地，主要关注城东新城、城西、萧山以及城北的土地……

全国土地市场回暖态势明显

杭州土地市场仍处"博弈”阶段

其实，在全国其他城市，新一轮的土地储备已经拉开帷幕，以一些龙头房企为首，不仅拿地金额不断创新高，地王也开始露头。

前天，因故推迟一周出让的北京万柳地块就以折合楼面价4.4万元/平方米刷新北京住宅地块历史最高单价纪录。这宗楼面起价就高达2.4万元/平方米的地块一开始就注定成为地王，据说为了防止地价被炒高，北京市国土局此前还对该地块设置了"竞价上限”，但出让当天还是吸引了万科、龙湖、招商地产、融创中国、中赫置地等10家房产巨头参战，最后是经过46轮竞价、327次竞面积，以中赫置地胜出告终。

虽然不少龙头房企在此役中失利，但从6月份开始，他们已经率先在全国土地市场进行抄底。像恒大就在6月11日-7月3日短短23天里，先后在嘉兴、沈阳、广州、无锡落子，拿地额（含项目收购）达34.5亿元，其中还包括拿下了一宗广州地王。龙湖自5月底以来，也先后在绍兴、成都、厦门出手，拿地额达28.5亿元，仅次于恒大。另外，万科6月份也新增了5宗地块，总价21亿元。

"显然，很多公司的拿地步伐开始提速，回看杭州土地市场，尤其是宅地市场，为何仍处'冰点’，应该和供需双方的'博弈’心态有关，说白了，就是价格问题，不想再被高价地套进去。”一位业内人士直言。不少在四处看地的开发商表示，对杭州土地市场的后市仍然不太把握得准，由于地价还是偏高，所以对于出手的时机还是有些犹豫。"像7月3日出让的文新单元商业地块，最终成交楼面价为8823元/平方米，2009年成交的浙商财富中心项目地块与这宗地块一路之隔，当时成交楼面价为4705元/平方米，现在这宗地块的价格高了近一倍。再横向比比，今年4月27日出让的桥西宅地成交楼面价是9000元/平方米，从地段、地块性质、盈利前景等各方面看，都比文新单元地块要划算得多。这也让开发商也隐隐感觉到，主城区土地市场的最低点似乎已经过去，再想抄底有点难了。”一位开发商有些无奈地说。

当然，地价的不回落并不只是政府定价的问题，从去年开始，许多非房产行业的实业公司涉足房地产业，与传统房企"抢地”，间接抬高地价，也让很多传统房企头痛。"很多传统开发商都是经历了政策调控后苟延残喘活下来的，好不容易通过降价促销把房子卖出去回笼了资金，想再拿项目开发，谁知道遇上了资金实力雄厚的实业公司，一竞价，肯定败下阵来。”说到这里，开发商不无委屈。

翻看去年至今的主城区土地出让记录，传统从事房产业的公司的确少见，以往的本土拿地大户像绿城、滨江、德信等公司一律静默，取而代之的是各种投资管理有限公司或是百货、服装、石油、电子、烟草等"跨界”公司。"相比外地或是其他行业的公司，传统房企考虑拿地时更为谨慎些，但随着资金回笼状况的好转以及项目去化的情况，传统房企想要发展下去，迟早还是要拿地的。”一开发商说。

下半年，这些好地能否撬动杭州土地市场？

去年开始，主城区土地市场萧条，多少让曾经被奉为市场指南的《读地手册》变得有些尴尬，许多地块像冷饭一样被炒了一遍又一遍，一次次出现在《读地手册》显著位置却仍然待字闺中。大家翘首以盼的2012年最新《读地手册》终于在今年3月面世，但当中涉及的地块至今一块都没有成交，而实际成交的地块又不在《读地手册》内。

一位开发商告诉记者，由于土地市场相当低迷，现在各个供地单位的推地力度要比以前强很多，各种土地推介会也多，从这个角度看，开发商的选择余地还是大的，不再局限于《读地手册》推介的地块，只要看中了就可以走出让程序。为此，记者采访了一些供地单位结合今年《读地手册》推介的地块，整理了一些值得关注的地块资讯。这些好地能否撬动今年下半年的土地市场，我们拭目以待。

市中心

灯塔R21-04-B地块（宅地）、凯旋单元FG02-C2/R21-01、02、03地块（宅地）

点评：市中心的宅地卖一块少一块，区域位置优势明显，绝对是黄金地块，但价格也高，在现在这样的市场敏感期，这类地块要么一竞价变成地王，要么流拍。像去年11月出让的两宗灯塔单元宅地，一宗就是以加价100万元直接成交，而另一宗则爆冷延期，其实就是变相的流拍。

灯塔地块所处位置周边居住区密集，各项生活配套以及居住氛围都比较成熟了，而且随着杭州市创新创业新天地的一些利好消息放出，价值还有进一步提升的空间。去年11月出让的灯塔单元宅地折合楼面价为11000元/平方米，而目前周边的商品房楼盘包括万家星城、香石公寓、水印康庭、中粮方圆府、琥珀晶座等，在售房源的价格在23000-24000元/平方米。

而三宗凯旋单元的宅地其实就是浙大华家池小区地块，一分为三，也是令人垂涎的市中心宝地。该区块不仅生活氛围成熟、配套丰富、交通便利，还有华家池、夏衍故居等自然历史资源，在主城区中心地带实属稀缺。目前周边在售的住宅项目几乎没有，紫玉公馆在售商铺，均价32000元/平方米，而同方国际是酒店式公寓，价格25000元/平方米左右。

城东

普福区块R21-05地块（宅地）、彭埠单元C2-12、14、24地块（商业）、下沙中心区C2-B-68地块（商业）、杭州经济技术开发区U3/C2-B-60、C2-B-63地块（商业）、下沙中心区单元C2-H-23地块（商业）

点评：城市东扩，东面是杭州房地产开发的重镇，也是相当有开发潜力的一个区域。之前城东新城、九堡、下沙一带宅地出让量非常巨大，这两年宅地市场不给力，同时住宅库存量较大，这些区块也只能靠商业地块突围。

普福区块其实不止R21-05地块一宗宅地，据供地单位介绍，今年下半年共有5宗、总面积300多亩的宅地可达出让条件，依托的是未来七堡地铁优势，这些位置都位于远洋·心里周边，该项目2011年6月出让时的楼面价为8516元/平方米，估计近期将首次开盘，届时，该盘的定价对于普福区块的众宅地出让也许会产生影响。供地单位告诉记者，目前普福区块的五宗宅地中已有一宗被开发商相中，不久就将挂牌出让。

而对于城东新城、九堡、下沙一带的商业地块来说，还是有自己的优势，就是地铁。随着今年年底地铁通车的利好临近，这些区块依靠地铁上盖物业等概念，土地价值还是在淡市中有所凸显。从今年上半年的出让情况看，出让的20宗商业地块中，至少有五六宗是依托城东新城或下沙的交通枢纽利好。有一点大家没注意的是，目前下沙新城以及新沙湖区块的商业氛围与日俱增，随着龙湖商业中心和万亚金沙湖1号等项目的开工启动，希尔德酒店、东方铭楼、和达城、绿城财通中心等一大批项目的加快建设，以及福雷德广场、白洋桥餐饮特色街、盛泰"星尚城”的建成使用，总部经济、楼宇经济在下沙逐渐酝酿成熟。

城西

蒋村新区A-18地块（宅地）、蒋村新区A-25地块（商业）、之江度假区单元R21-B-14-04、05地块（宅地）

点评：大城西也分两块，距离主城区较近的蒋村、紫金港、西溪一带应该也是寸土寸金，宅地存量也不大了，尤其是蒋村一带的宅地价格不会便宜，接下来商业更有机会。而整个之江转塘一带，由于目前市场并不活跃，住宅去化艰难，虽然有自然资源等优势，但开发起来并不容易，所以地价并不高。

虽然《读地手册》里只收录了1宗蒋村新区的宅地，但根据供地单位提供的资料，今年蒋村新区共有8宗、910亩土地待出让，其中，住宅用地2宗，出让面积398亩；商业用地6宗，出让面积512亩。应该说，在该区域不论是商业还是住宅都有不错的升值前景，但由于酒店式公寓这种物业类型被限，所以商业项目在操作上会有局限，不过月初浙商财富中心附近的商业地块出让楼面价也超过了8800元/平方米，还是比较热门。目前，该区块里绿城·西溪诚园、万科·西溪蝶园、坤和·西溪里以及即将首开的富越·香溪都是市场上比较抢手的公寓产品，西溪诚园酒店式公寓价格卖到了18600元/平方米，而西溪蝶园精装公寓的价格在23000-30000元/平方米。这些地块，只要开发商有实力，应该都有潜力。

而之江度假区这两年的推地力度也相当大，去年一年成功推出了10宗662亩土地，其中商业用地6宗。而今年，其实按照供地单位的计划是要推400亩左右的土地，其中住宅、商业各占一半。从目前的情况看，今年上半年已经两宗之江度假区单元的商业用地和一宗转塘镇的商业用地，其中之江度假区单元地块楼面价在3500-3700元/平方米。据了解，之江度假区单元R21-B-14-04、05地块这些地块主要集中分布在宋城、杭州国际金融会展中心附近，周边有公元沐桥、之江九里、云栖玫瑰园等楼盘，能否吸引开发商的兴趣，估计还得看市场情况。

城北

桥西B-34地块（商业）、桥西B-13地块（商业）、庆隆单元GS04-01-R21-04地块（住宅）、申花单元R21-01地块（住宅）、申花单元C2-01地块（住宅）

点评：城北是杭州这几年重点开发的一个区域，随着一些大工厂的搬离，整个城北区域华丽转身，尤其是申花、桥西板块，也以飞快的速度跻身高端板块之列。这两年由于调控，整个市场行情下行，让申花、桥西继续冲高端的进程有些延误，目前只能以毛坯房面市，但从各区域的成交量来看，这两个区域的成交还是相对稳定且名列前茅的，所以在很多开发商眼中，这两个区块的土地还是香饽饽。

今年4月桥西一宗宅地直接出让，楼面价9000元/平方米，在很多开发商眼里，这几乎是个抄底价。自5月开始的这波楼市回暖行情，导致桥西很多楼盘价格都有所回涨，典型的城市风景从开盘的17000-18000元/平方米涨到了22000元/平方米。这股行情肯定对桥西板块的地价有所影响，要想再拿到4月份的价格估计比较困难了，而目前桥西有条件出让的地块中，宅地也是凤毛麟角，以商业用地为主。有参考意义的也只有去年8月出让的桥西D-33商业地块，天阳子公司以加价100万元直接夺得，楼面价8079元/平方米。

随着银泰城的启动，申花中心区域的成熟度进一步提高，地价也是水涨船高，区域中还有不少高价地块还待开发，例如雅戈尔地块（折合楼面价17751元/平方米和18114元/平方米）以及佑康置地的紫金府（折合楼面价15953元/平方米）。而申花板块的北端还是有不少开发空间，目前只有建工·丽晶湾一个新项目，但随着紧邻的华润蓝翔购物中心综合体项目落实，区域发展也开始迈向另一个阶段。尤其值得关注的是，蓝孔雀地块已经在《读地手册》上推介多时，这个项目将花落谁家值得期待。

城南

钱江新城核心区清江路东地块（商业）、中兴单元BJ09-R21-21地块（宅地）

点评：城南主要是钱江新城区块和滨江区块，但土地供应量都不算太大。钱江新城的宅地几乎真空，能拿出来的也都是商业用地了，且价格不便宜，得有相当的资金实力才可能拿。而滨江区目前热销的楼盘主要依靠地铁和区政府两个概念，而且需求旺盛，购买力强，如果能抄到底，还是有利可图的。

钱江新城区块的地价向来不便宜，最近一次出让是5月23日钱江新城单元E-03地块出让，虽然是以高出起价100万元直接成交，但地块总价也要23.1亿元，以目前各开发商的资金实力来说是很难独立拿下的，所以最终该项目被中国平安人寿保险股份有限公司、深圳嘉新投资发展有限公司、昆山联诚股权投资管理有限公司联合获得，而从价格上来看，该地块与2010年8月出让的E01地块相比，楼面价上涨了30%。

滨江区推出的地块位置也不错，其中两宗中兴单元的地块属于滨江区政府板块，一宗宅地、一宗商业地，紧邻风雅钱塘和倾城之恋，但随着目前滨江区住宅的热卖，宅地价格也不会便宜。倒是商业地块比较有机会，记者从一个目前在滨江区开发商业项目的开发商处了解到，他们已将自己项目旁的一块商业地购下，很快将进入挂牌出让流程；而建工、宝龙等公司也直言，曾在滨江区积极看地，寻觅合适商业用地。

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