2011年人居展主题论坛特别策划——新政下的商用地产

主持人：各位现场的朋友、新浪网友，大家下午好！今天已经进行到2011春季人居展的第三天了，应该说已经进入到非常白热化的程度，今天来到现场的人流量也是比较多的。首先介绍一下今天来到现场的两位嘉宾，坐在我身边的是动力地产总经理陈中文。

陈中文：大家好！

主持人：坐在陈总边上的是君尚金座副总经理徐春雷。

徐春雷：大家好！

主持人：欢迎你们的到来，不知道今天二位有没有逛现场？

陈中文：逛了。

徐春雷：逛过了。

主持人：请谈谈你们的感受。

陈中文：今天其实跟外面天气差不多，很火热，这个主要取决于几方面，一个是今年房交会是在今年年初的时候，许多调控政策出来之后，经过了一定的消化期，目前一些消费者也开始释放他的购买力和需求。第二开发商推出了一些项目，也是跟今年年初观望态势下没有推盘，现在要把推盘速度加快，所以是今天我们看到的状况。

徐春雷：我这几天感觉下来，跟陈总的感觉差不多。作为消费者也好、开发商也好，他们前期压抑的情绪，对房产的一些关注度，现在利用这次机会释放。因为调控前阵子已经消化一部分，房展会像赶上一个盛大的节日一样，有需求，而且开发商也把房子压下来存量的盘现在也开出来，所以希望能够赶上这个时候跟消费者、跟市场情绪有一个对接。

主持人：我们看到今年人居展有几个特色，今天一进到世贸展厅一期，大家关注到在右手边是一个非常大的一个展位，是浙大网新双城国际，是一个商业项目，往年这种商业项目可能看到它们经常在人居展的角角落落，但是今年确实有很多商业项目占据了主导，今天我们主题也要围绕这个，我不知道陈总是不是赞成我这样的观点。

陈中文：的确今年商业地产跟往年不一样，今年在调控政策指导下，在浙江省杭州区域投资客户还是要寻找自己的资金流向，特别是目前通货膨胀比较严重，大量的投资客户都在寻找一个商业机会。今年由于双限情况下，住宅地产的确已经步入了他们的视线外，更多放在商业地产上，商业地产也成为开发商作为资金回笼的板块，所以他们也加大了对商业地产的宣传和营销，包括借助这次房产会希望对许多投资客户和广大投资者多一个选择的方面，所以大家看到今年商业地产是人居展重要的展示板块。

主持人：我知道君尚金座也是一个商业项目，但是在本次人居展上并没有参展，我们知道它上半年销售业绩是很不错的，对自己是不是很有信心？

徐春雷：我们也只是顺势而为，因为在这个市场上，商业地产它的爆发，一方面是各大开发商本身这个产品在这个时候要推出来，第二个因为正赶上调控，于是相对来说顺势而为，顺时而动。在这种情况下，势必会有更多强势的情况出现。再一点，在杭州市场上，包括在别的市场上，很多中国地产特点，往往住宅和商业办公类的倒挂，就目前形势来看，或许也将进入这样一个调控形势，在商业地产包括办公类的这些地产，它可能会有一个价值回归。比如说像钱江新城这些高端项目，我们都发现一个价格回归，高端写字楼卖到4有左右比较普遍，这体现出它真正的价值。

主持人：其实我们知道，从上半年整个销售业绩来看，几个开出来位置很好，价格也并不低的商业项目确实取得了非常好的成绩，我们分析一下，一方面是由于新政的原因，其他原因有哪些，购房者看待商业地产心态有什么样的变化。

陈中文：今年从一季度我们统计的数据，排在成交排行榜前几位，的确商业地产有一个重要的角色，你会发现这些商业地产，除了刚才我们讨论的一些写字楼，酒店式公寓成为了明星项目，为什么呢？第一它不限购，第二它是一个类住宅的形式，第三投资门槛不需要太高，这些方面都比较符合浙江省大量充裕资金，所以老百姓有这样的投资方向。所以未来在更长一段时间，像这类型的楼盘依然会成为投资客户很重要的一个关注项目，包括我们的君尚金座。

主持人：陈总刚才讲到了一个词叫"投资客”，是不是原来在投资住宅的那部分人，现在很多把目光已经转向商业地产了？

陈中文：我借用刚才主持人和徐总说的一句话，因为目前许多投资客户受了双限的影响，他来投资住宅非常困难。在这个过程当中，还是对于通胀预期加大的情况下，所以他们还是选择在商业地产方面作为他们今年投资的一个主要方向。

主持人：这部分投资客没有把资金转向其他行业，还是停留在房地产这块？

陈中文：这跟传统杭州富裕的老百姓置业理念有关系。

主持人：这个在君尚金座当中有没有表现出来呢？

徐春雷：刚才我讲了，其实商业地产一个是价值回归，其实对于消费者市场来讲是一个价值新的发现，因为它之前讲倒挂，其实它应该要逐步走向住宅，一般情形下，商业类地产价值要高一点，因为它有很多投资价值和预期的升值空间，包括租金回报之类。所以对于市场来讲，市场内价值新发现，对价格来说有一个回归，它要逐步往上走。所以很多客户会意识到这一点，因为受到双限的限制，自然会关注到商业地产。像君尚金座，它内在功能性很强，虽然可能在年限方面达不到住宅类，但是由于它内在的价值，包括价值空间的发现，所以自然会受到更多的关注，顾客一看性价比高、品质好，所以自然而然就会接受。所以今后在商业地产这类产品还会继续受到关注。

主持人：刚才徐总讲到价值，可能很多网友并不知道商业地产投资价值表现在哪些方面，目前商业地产表示形式又是怎样的？

陈中文：商业地产投资的确要看不同的城市、不同的区域，如果我们是在一线的，比如像广州、北京、上海这些一线城市，很多商业地产投资客户，包括是写字楼、商铺、公寓，杭州可能是类住宅投资热情会比传统一些写字楼商铺高一点。第二，现在许多投资客户，包括温州的客户他们很敏锐的捕捉到城市交通干道在不断完善，甚至地铁1号线、2号线的建设，他们都非常留意，关注整个区域价值，所以投资客会了解区域的发展，包括未来的人群，包括周边未来的商业配套，包括未来价值成长空间多少。另外你会发现这段时间有不少客户可能会收到很多关于专业市场的，像义乌小商品城，你会发现现在专业市场的投资也涌现市场，的确这段时间许多投资客户对回报率很高的项目也感兴趣。所以刚才徐总谈到首先升值空间是投资客户第一关注的，第二就是它的回报很关注，第三像类住宅、酒店式公寓，基本上带有了居住、投资以及未来升值的几大功能，所以它会表现更为积极来说，同时它的投资门槛比传统意义的商铺要低，所以它的受众群比传统意义上的沿街商铺和写字楼覆盖面衡量广，所以它表现成交的活跃度更高一点。

主持人：徐总从整个销售来看，投资客比例占了多少？

徐春雷：像我们君尚金座投资比例不是很高，更多是偏向于自住型，因为自用型的还是切合自己的需求，以后像滨江这样一个区域来讲，现在也越来越被更多客户所接受。在滨江这个区块里边，除了杭州主城区之外滨江会成为首选，原先CBD核心区项目越来越少，所以被它关注度越来越高，随着地铁的开通，它的稀缺性越来越强化。举个例子，像世贸和中海项目，为什么这个区块有这样的效应？还是因为它的稀缺性。所以我们到目前为止客户群80%以上都是自住型为主。所以我们也很欣慰，就是说我们的产品真正得到了自用型客户的需求，这也是我们项目的一个保证，就是对于投资客来讲的一个保证，因为毕竟有这么大的自住客户群。相对于城市之星推出来的，虽然我们一江之隔，我们应该是在楼上隔江相望，所以这种产品，我们的价格一比性价比凸现出来。

主持人：其实我们印象当中商业住宅如果作为自住的话生活成本会高一点，但是现在从君尚金座销售情况来看，自住客还是占有一定的比例，陈总给我们分析一下。

陈中文：据我平时的判断，首先滨江已经成为了许多高端企业聚集的板块，同时随着交通干道、自身体系在完善。对于滨江CBD近期来说有多家企业纷纷入驻，包括许多优秀的开发商做了非常好的作品。在这种情况下，许多自住客户可能兼顾两种购买习惯，第一他可能工作在这附近，而且目前是属于比较高新的一族，他们需要找到宜居的环境，这样比较高端的酒店式公寓比较适合他们居住的理念。第二我的理解他们除了硬件之外还有一系列软件的服务，这方面也符合了高端人群的居住习惯。无论从硬件和软件都符合的情况下，自然未来所凝聚的社区氛围也是属于高端社区的氛围。我们测算了一下，无论是未来的投资客户有看中高端客户群体后期投资，包括增值空间还是后期不动产的转让，从升值空间来说都具有非常大的潜力。所以我认为它是一个高端人群的居住，同时也符合了高端物业成长空间和投资回报，这是比较合理的。

主持人：随着目前大势的看好，杭州这两年房地产的发展也是能够看到的，两位谈一下开发商在打造商业地产的时候，往往出发点或者是角度会站在哪里？

陈中文：应该这么说，商业地产的开发是比较广义的，因为现在我们接触了许多开发商，有些是做城市综合体的，有些做写字楼的，有些是做产业园的，所以开发商会根据自己企业的发展状况制订自己商业地产开发理念。但是我们发现杭州开发商相对来说经过这么多年的开发，他们吸收了非常好的经验，他们有非常好的意识，就是商业地产不是一个立即变现的项目，他们更多是希望通过前期合理的定位，包括前期商业的规划，包括君尚金座，我相信他们之前也经过大量的市场前期的摸索、调研，摸清楚他们真正市场导向之后，然后再做商业地产筹备工作。这个过程更多是希望把商业地产通过它的整体运营和整体的培养，创造出最大的价值，在之后通过资本市场，或者通过一种其他的方式兑现，而不像目前其他的一些城市，很多是希望商业地产包装概念进行销售，这种模式在杭州目前市场上已经很少了。

主持人：徐总有没有要补充的？

徐春雷：我也谈一点作为开发商的一点理解，因为同行经常交流，交流当中我们也发现，商业地产公司有一个自己对商业地产的理解，结合自己的地域和项目区块的特点，有针对性的，应该还是跟着市场走，也结合自己企业长远的发展，他会考虑持有哪一部分、出售哪一部分，在整个大的项目里面，哪一部分作为直接销售的，哪一部分作为市场培育，就是商业已经分成两个区块，保留一部分区块作为长期持有、经营，然后出租一部分取得现金流，所以这点不同的开发商基本上我看下来，对于市场把握还是做了严厉的市场分析、定位，结合自己企业的长远发展，有相当一部分有实力的都会持有核心的、有增值成长空间的，它是着眼于长远，这个非常多。

主持人：对于开发商来说操作一个住宅项目和商业地产，住宅和商业地产之间哪一个难度更大一些？

陈中文：我相信很多人都会说商业地产，为什么呢？如果单纯的住宅地产，你会发现更多是在开发商和消费者两者之间寻求价值的一种共识，但是商业地产其实需要几部分不同群体之间利益，比如说开发商、政府、购房者、以后的经营者，涉及到非常多集团利益的共识，所以它远远比住宅地产更为复杂。

徐春雷：与之相关的风险也大的多，也就是说特别是像一些大型的，30年之前中国刮过一阵mall风，其实现在很多mall都半死在那里了。这几年流行城市综合体，它也需要比较大的营运能力，不但是一个开发销售，是一个要经营、运营能力，牵扯到前期的规划、商业配套，甚至跟政府的一些公交、公建部分设施的配套。所以相对而言它对开发运营的能力、全局把握方面有更大的要求。

主持人：其实今天我们主题是讲商业地产，也给我们的网友和现场朋友一些建议，如果要投资商业地产要选择什么样的，如果我们要自住商业地产选择什么样的合适？

陈中文：首先我觉得作为投资商业地产要量力而行，第二要把握整个城市发展的方向，第三是关注商业地产它的风险，就是说我们不能只看到它单纯的投资和回报，更多还要从风险角度来考虑，因为不同的商业地产它的回报形式不一样，比如沿街商铺可能比较单纯，但是如果像一些集中式的购物中心，它的经营模式可能更多是关注开发商和运营商整体的实体。还有一些像写字楼，写字楼投资可能也有它自己的特点，所以我个人建议投资客户对于风险这方面应该要慎重。第四未来的商业地产在中国来说还是一个比较好的发展板块，特别是我们针对市中心地段，相对来说位置比较优越的商业地产应该还是值得投资的。

如果对于自住的话，其实像徐总君尚金座这种产品很好，为什么呢？第一开发商定位很清晰，第二产品和品质，无论从硬件还是软件上开发商有意识去按照原来的市场定位积极去做它的推介工作。第三就是地段不错，像这种产品无论在地段，在开发商整体的投资和开发理念，甚至后期运营管理都有很好的配套，我相信这种项目是不错的。

主持人：住的也是很安心、省心、放心的。

徐春雷：我的观点跟陈总非常类似，第一条地段、地段、地段，这是一个不二的法则，在房产投资也好、自住也好，是房产购买当中第一条黄金率。第二我觉得要看长远，因为商业要看长远发展趋势。第三要看开发商、运营商，特别是一些大型的综合体，像万达，跟着它的有很多很多的商家。再一个消费者还是要根据自己的自身情况，低位买入风险永远最小。

主持人：今天非常感谢二位来到我们的直播间，谢谢。

徐春雷：谢谢。

陈中文：谢谢。

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