2010年商用地产机会显现或存危机

在租金连续下降数月之后，与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来暖流。

据戴德梁行、仲量联行等数家知名房地产代理行统计显示，在第三季度小幅上升后，商业地产需求在第四季度开始出现稳步回升的迹象，众多投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

暖意初现现状难改

根据仲量联行最新发布的2009年三季度报告获悉，三季度整体市场的净吸纳量达到13.9万平方米，是2008年三季度以来的最高值，并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业，特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力，大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求。

"这是在经历了一年多的低迷后，商业地产市场似乎首次出现的积极现象。”戴德梁行研究顾问部助理董事王晨对《中国产经新闻》记者表示，除此之外，租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加，但整体租金水平仍呈下行趋势。

那么，这是否意味着空置现状已经有所恢复呢？

日前，《中国产经新闻》记者从第二届中国商业地产年会上获悉，虽然2009年整个房地产市场快速回暖，但商业地产仍处在低销售、高投资的状况，上海、北京、广州等一线城市的商业地产空置率仍未恢复到金融危机前的水平。

统计显示，2009年1~10月商业营运用房销售面积同比增长33%，而住宅销售面积增长50%。同时，今年1~10月份商业用房投资达到35.4%的增长速度，而住宅物业的增长幅度只有14%。

"这也说明商业地产存在低销售、高投资的情况。这是不是长期现象，是否与持有型物业增多有关，还需要进一步观察和研究。”民生银行地产金融事业部副总经理兼首席分析师董续勇说。

此外，董续勇也表示，目前我国商业银行对商业地产提供的信贷支持不够。"在美国，商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24%，而在我国，商业地产贷款额占整个银行贷款的2%左右，银行与非银行的金融机构以及第三方金融机构的合作也不足。”董续勇说。

商住倒挂逼破转向

商业地产出现暖流的背后，是商业和住宅市场价格长时间的背离。

"位于北京花市大街的国瑞城公寓的价格已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元

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