2010年，地产行业转型迎来新生代高层时代

从今年4月底开始的地产界人事风暴频频来袭，资料显示4·15新政之后，包括招商、金地、万科、保利等多家大型开发商高层出现更替，如此密集的人事变动一度引起业界广泛关注。

调控施压逼高层更替？

值得注意的是，此次房地产行业人事地震与"史上最严厉”调控十分吻合。因此，外界不约而同解读为，楼市新政实施以来，楼市成交量每况愈下，房价涨幅放缓，利润空间压缩，业绩压力陡增，迫于压力，不少高管选择离职。

近期相继公布的半年报数据似乎也佐证了上述观点，万科、保利、碧桂园等13家房企发布2010年上半年业绩结果表明，楼市成交持续低迷，上半年超过八成地产大鳄未完成全年销售目标的50%。13家房企中，仅合景泰富、SOHO中国两家房企分别完成全年销售目标的66%和66.05%外，其余的开发商仅完成年度销售目标的四成左右。

那么，高层更替是否真如传言所说的受调控影响所致？事实上，保利地产宋广菊出任董事长一事早于去年底便在圈子内流传。前任董事长李彬海一手创下保利地产，随后为之征战18年，2010年因年龄原因离任。宋广菊早在保利创立之初就追随李彬海"打江山”，是保利最初七大创始元老之一。出身军旅的宋广菊在业界素以"铁娘子”著称，严谨的工作态度、细腻的营销手段，为保利攻城拔塞屡创奇迹，在公司内确立起绝对权威地位。此次接班，即是实力使然，也是众望所归，很难跟调控扯上关系。

而从碧桂园来看，2010年上半年合同销售金额132亿元，合同销售面积242万平方米，分别同比增长50%及26%，业绩斐然。另外，碧桂园方面也对崔健波任内的工作及业绩给予了高度的评价，认为崔健波在碧桂园8年时间，带领碧桂园从华南地区的私营企业逐步发展成为全国性香港上市品牌房企，从2003年拥有十数个项目发展到现在在全国拥有近80个地产项目，开创了碧桂园的新辉煌。

合生创展薛虎接替陈长缨一事更是发生在调控之前。早在今年1月，陈长缨确认离职。而到3月22日合生创展年度业绩发布会上，宣布薛虎为第五任总裁。这一切，比"4·15”新政早了一个月，因此并不存在调控直接导致高管离职一说。

有业内人士认为，除了金地高管变动确为异常之外，其他房地产企业更多的是比较正常的高管更替，并无特别之处。行业发生某些转变时，很多人就会考虑自己的前途，重新作出选择也属常情。

由此可见，销售业绩迫使高管离职仅仅是一种表象。更深层次的原因在于，房企转型需要一批新的管理者。半年报同时显示，一多半的房企销售金额同比上涨，销售面积下降，可见依靠的是房价的上涨实现的业绩增长。业界认为在中央持续而猛烈地打击高房价政策下，这种依赖高房价带来的销售业绩增长已缺乏生存空间，这也必然导致高管原有的运作思维模式难以为继。

行业转型促人才调整

经历过2009年疯狂楼市之后，许多企业也未雨绸缪，开始将重心由住宅向商业地产、从一线城市向二三线城市倾斜。也正是这种企业转型，带来了企业人才结构的变化。

去年以来，在住宅领域一大批知名的品牌开发商全面涌向商业地产。住宅市场带头大哥——万科今年提出重返商业地产，这个有市场风向标之称的开发商一举一动都预示着整个行业未来的发展趋势。与万科殊途同归、专注于住宅地产开发的合生创展也将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力。中粮集团宣布以"大悦城”为品牌，在全国打造"全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

而刚刚经历高层剧烈震荡的金地集团也表示，将不再单纯从事住宅开发，有20%的资金会投向商业项目——商业地产在今年真正步入了"下一站”。除了商业地产之外，熟谙资本市场的黄俊灿上任后在接受搜狐焦点记者采访时表示房地产基金这一块是一个股权投资一个资产管理的业务。把它当作重要的盈利点原因有二：第一，现在觉得未来这个行业是非常向好的；第二，自己本身的管理能力还是可以管理这些东西。如果金地本身有500亿的资产，可以管理到200亿的基金，加起来就可以做700亿的项目了。

在向商业地产进军的同时，地产行业出现重心向二、三线城市转移的趋势，上半年的市场从4月调控新政后出现拐点。房地产新政出台后，一线城市成交量受到严重影响，上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70-80%；而前期价格上涨比较平缓的二三线城市的成交情况则相对平稳。

碧桂园、恒大等房企早已深耕二、三线城市占据先驱优势。碧桂园表示，此番高层变动主要从公司未来发展考虑，未来碧桂园将继续坚持策略性地在经济发展潜力好二三线城市中心区及一线城市郊区发展优质项目，并通过快速资产周转实现公司稳健运营。而目前在二、三线城市的项目，则以量取胜，项目和地区都将增多。

重点布局二三线城市的恒大集团以销售金额211亿位于全国第二，从销售面积来讲，恒大集团以332万平方米的销售面积位居第一宝座。这直接成就了恒大等以二三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现，体现了企业率先布局高增长二三线城市的战略的成功运用。

与此同时，房地产企业向二、三线城市快速扩张过程中，也为从业人士提供了跳槽空间，特别是有地产开发经验的稀缺人才更加难得。万科为满足扩张需要，7月开始启动人才千里马计划，范围涉及旗下36个城市，所需人才高达600余名。

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