地产商转向商业地产“铺王”埋下不定时炸弹

   在北京、广州、深圳等地区，商业地产形势也不容乐观，租金下滑、总量过剩、空置率居高不下。"虽然众多房地产开发商转向商业地产，在他们看来是种趋势，但就是在这种大趋势下，商业地产的危机也正在走近。”和拓（北京）商业管理公司策划总监刘东海对《中国产经新闻》记者表示。

   在现有运营的购物中心中，经营状况好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型购物中心的经营状况更是表现一般。"然而，在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，供大于求现象已经存在。”刘东海介绍说，比如上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近国外东京、纽约的水平。

   另据《中国产经新闻》记者了解，2009年第3季度，北京的优质商铺市场租金较第二季度持续下滑，至人民币500元每月每平方米，环比下降5.4%，较2008年同期下降了17%。

   "由于新入市项目的入驻率较高，2009年3季度空置率与上季度持平，为16.1%。在第4季度有195371平方米的新增供给进入市场，这些新项目会推高整体市场的空置率，同时很多零售商会利用大量潜在新增供应的市场机会，加大与业主方的谈判筹码，预计下一季度市场平均租金将进一步下滑。”仲量联行华北区总经理张志贤在接受记者采访时称。

   "城市综合体的盲目开发存在四大隐患。”一位不愿具名的商业地产专家对记者直言："盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足，这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。”"几乎每个城市都有综合体的失败案例，我们要深刻认识到并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。”中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利说。

   对此，刘东海也认为，事实上，"供大于求”已然成为中国商业地产普遍存在的现象，在危机背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸显。造成这种原因的是发展商都在盲目供应，零售商都在理性需求。在过去商业地产发展初期，与现在相反的是需求供应倒挂，出现了很多的所谓"铺王”。曾经的中关村海龙电子城一个铺位拍出13万/平方米。经济危机虽然对国内的老百姓影响不大，但2009年一线城市暴涨的房价和通胀预期，让老百姓不敢放开手脚去消费。消费是支撑上述连锁商业企业扩张的基础。基础不够好，连锁企业当然会放慢扩张步伐，或者理性选择，这就会造成"供大于求”。

   当然，商业地产诸多问题已然引起政府部门的高度关注。早在2009年4月9日，住房和城乡建设部（下称住房部）发函至北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一、二线城市相关部门，要求对商业地产市场进行调研。住房部要求，各地汇报的材料须包括商业地产项目规划、在建、销售、租赁以及空置情况，对市场存在的问题以及下一步市场走势作出分析和判断。这显然是相关部门正视商业地产风险信号的表现。

   在美国，一场商业地产危机已经开始。2009年10月25日，美国最大商业不动产融资公司Capmark集团申请破产保护；11月19日，全球三大国际评级机构之一惠誉国际（Fitch）预计，包括大都会保险以及保德信金融公司在内的美国各大人寿保险公司，将会因商业地产投资失败而损失高达226亿美元。更有分析人士指出：商业地产市场就像一颗不定时炸弹，随时会引爆。

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