09楼市大势四大悬疑 谁的价格将最坚挺？

两极放量挤开产品梯次

尽管不少区域2008年的地产投资涨幅有所下调，但2009年新入市产品仍不是个小数目，加之去年存量，扎堆竞争难以避免。统计显示，上海今年预期上市的新建住宅楼盘达165个，计2237万平方米，远远高出去年1230万平方米的新推楼盘，第一波高峰将在3月份到来。而对于近邻的杭州，今年将新增住宅481.86万平方米，加上存量住宅410万平方米，2009年杭州主城区商品住宅总体供应量是去年的近1.5倍。深圳、成都、杭州等地商品住宅供应同样丰富。

另外，经过一段建设周期，各地保障房的供应今年也将迎来高峰。北京2008、2009年相继开工800、850万平米的保障性住房已经在去年三季度开始陆续供应，今年北京计划新建住房为2830万平方米，其中保障性住房所占比例为43%；上海全年新增廉租家庭也高达2万户。有消息透露，继去年第四季度1000亿元新增中央投资后，政府已悄然启动新的1300亿元投资计划，其中分配给保障性住房建设的是280亿元，确保未来政策房的占有总量。可以预见，2009年保障房供对周边商品房形成了冲击将越来越大，事实上，2008年北京楼市在不少时间段上，保障房的成交都占据半壁江山以上。分析人士表示，在产品扎堆竞争的大局下，销售形势严峻，2009年开发商必须在产品创新上做足功夫，包括建筑品质、科技含量、市场定位及其服务力度等，既要在商品房竞争中形成一定差异，又要避免与政策房出现显著"重叠”。

09悬疑

等级消费何时形成？

2008年，善变的楼市让曾经光彩照人的"限价房”尴尬不已，价格杠杆分流市场需求。2009年迫于市场存量、增量以及保障房的竞争压力，楼市产品必将深刻分化，在品质、科技含量、服务水平等多方面，商品房与政策房、商品房的同种和异种产品类型之间有望快速形成梯度分布。而对于消费者来说，是否按照楼市产品的梯次分布形成等级消费格局则完全取决于地产商们的营销策略。

毫无疑问的是楼价回归的幅度肯定与产品类型相关联，并且也呈现差级现象，开发商能否找到与其他产品尤其是政策房保持合理距离的价格回归终点，以打消诸多置业者对他们的观望等待，是楼市等级消费能否成熟的关键所在。

买方市场竞争尤为残酷

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