未来5年，广州CBD甲级写字楼空置率续升

仲量联行6月14日召开市场透视会，并分析了华南区广州甲级写字楼的情况表示，广州甲级写字楼需求屡创高峰，呈现稳定的复苏态势。

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪介绍，截至2010年末，广州写字楼总存量约270万平方米，较其它一线城市偏低，而这显示出高档写字楼物业有着巨大的潜在需求。

去年全年，广州全市甲级写字楼净纳量为42万平方米，而今年一季度的净纳量已达到20万平方米，接近去年全年的半数，较2010年同比增长87%。

对此，吴仲豪认为，良好的国内经济环境为商业地产市场带来机会，并由此带动写字楼需求，各行各业对甲级写字楼需求全面升温，特别是扩充需求明显，数据显示，扩充部分占2011年上半年租赁成交56%。

吴仲豪表示，以广州中央商务区珠江新城为例，借亚运契机，珠江新城中央商务区的基础设施建设日渐完备，企业无论是因写字楼扩充、升级而作跨区搬迁，还是首次落户广州的企业进行选址，首选地段都是珠江新城。2010-2011年一季度，全市的甲级写字楼租赁成交额中，珠江新城均比市内其它区域遥遥领先。

另外，在政策支持下，珠江新城被打造成广州未来的金融中心，吸引本地及外资的银行及金融机构进驻。同时，国内一些行业的龙头以及知名信息科技企业入驻珠江新城，并带动其上下游行业相继向珠江新城聚集，其租赁成交也随之增加。

但他表示，珠江新城中央商务区的发展周期，分成四个阶段：规划、建设、发展及成熟。亚运后的珠江新城受企业扩充与升级带动，使空置率维持低位水平，但珠江新城目前正处于从建设期转入发展期的阶段，预计往后五年，即2011年至2016年，随着写字楼项目供应空前增加，珠江新城将进入竞争激烈的集中期。

据此，吴仲豪认为，未来五年，珠江新城持续上升的空置率将使租金受压并放缓上升速度，对租户来说是一个有利的进入时间。而至今年年底，珠江新城甲级写字楼供应量预计将达200万平方米，将占广州全市总存量的一半。

另外，仲量联行2011年全球企业房地产调查报告显示，后金融危机时期，全球企业将资源投向新兴市场，预期投放在中国的房地产资产组合净增长率为50%以上。而广州在广东以及珠三角庞大的消费市场的支撑下亦成为新的经济增长点，广州作为中心城市未来经济发展仍以内需为主导，背靠交通网络枢纽的优势，将加大服务业发展，产业的提升也将带动写字楼的需求。

预期今年下半年全市甲级写字楼的净纳量将突破70万平方米，超越历史高位。受需求支撑，再加上优质物业不断落成，广州未来租金将呈结构性上涨。

仲量联行又分析，在资本市场方面，目前广州甲级写字楼资本值相比北京、上海、深圳仍然偏低，物业潜在投资价值突出。去年，全市甲级写字楼资本值同比大幅上涨了28.4%。预期未来上涨空间持续，商用物业将成为广州房地产投资市场的热点。

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