CBD写字楼价格分析报告

2016年发布《中国写字楼市场2015年回顾》研究报告。该报告显示：2015年中，戴德梁行(微博)追踪的16个大中华城市出现了大量新增写字楼供应，新物业入市无法避免地提升了空置率，这对租金造成了一定的下行压力。

同根据楼一层商业楼宇专业APP的数据调查分析，北京写字楼2015年与2016年上半年相比新增的空置面积已增加26%，其中新型物业增加近200个。新增物业类型主要包括众创空间，产业园，创业园，主要分布在北京四环周边原有国有企业放量的物业，它们往往拥有优惠价格和具有吸引力的园区政策，对传统的主流物业的冲击已经从2016年第一季度已经有了明显的显像。因此CBD及一些城区主区域的写字楼已经开始调整了价格体系已有些松动。

从2008年起每隔3年会成为一个北京写字楼的主续约期，今年正好是2017年的续约年，因此今年将会有大批写字楼的客户将会面临合约到期。而且现在写字楼客户对办公地点的要求已经远远区别于2008年，现在客户的公司的主导力量已经成为80后，他们不再要求楼宇的硬件品质，所以他们心中的办公地点重要的是方便舒适具有超高的性价比。随着轨道交通的日趋成熟，交通方便也不是只有中心区域特有的优势，加之全球经济的萎靡，国家对金融公司的管控，又造成成本敏感的企业搬迁至非核心区域与产业园区，随之又形成多个小有气候的副中心区域，例如高碑店、来广营、亦庄、总部基地等，它们既没有高额的租金及附加费用，又拥有便利的交通，已成为多数逃离CBD客户的首选方案。

综上，近期已经有些敏感的写字楼物业项目签约条件有了大幅度的优惠，是企业因节约成本而搬迁所造成的影响，这个影响是一种自然的进程，而非结构性不平衡的结果。以北京为例，2015年北京5个核心商圈内甲级写字楼租金不仅保持稳定，且吸纳量也取得自2012年以来的最高。然而，由于北京核心商圈内的写字楼租金在2011年以来一直位于高位，许多租户已将全部或部分办公室搬迁至非核心区域，因此在2015年这些非核心区域逐渐发展成核心区域的有力竞争者，并且开始抢占核心区域办公物业的客户群体。

我们有理由相信北京将在未来几年内迎来供应潮，供大于求将是写字楼市场的主旋律。未来五年新增供应量的总有可能相当于目前的总存量，甚至是现有存量的数倍之多。因此市场的空置率将不可避免地上升，并迫使租金下调。

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