北京写字楼租金高位生寒

近期一系列数据的公布让北京写字楼市场再成焦点———北京写字楼租金不仅领跑全国，更超越日本东京位列全球写字楼租金排行三甲。

据高纬环球研究部定期监测的中国20大写字楼市场的数据显示，截至2013年上半年，我国甲级写字楼平均租赁价格已上涨至每月每平方米202元人民币。其中，北京以每月每平方米514元人民币的有效净租金成为中国写字楼租金最贵的城市。

而世邦魏理仕最新公布的全球写字楼租金排行也印证了北京写字楼租金高企的现状：在以全球127个城市为对象的调查中，截至2013年3月底，北京的写字楼租金达到每年每平方英尺195.07美元，紧随中国香港、英国伦敦之后，位列第三。

然而，在国内经济缓行的大背景下，这种势头已难以持续。"最近两个月，北京写字楼租金已出现下降趋势，预计未来两三年都不会再有大的涨幅。”第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅在接受中国房地产报记者采访时表示。

写字楼租金未来将保持平稳

北京写字楼租金的上升曲线终于在2013年年中达到峰值，并开始微微转向。

据第一太平戴维斯数据显示，2012年北京甲级写字楼租金同比上涨13.8%，其空置率不到5%。由于供应有限，其租金水平持续上涨。与此同时，北京商务核心区的商铺年租金涨幅也在10%以上，且一铺难求。

但进入2013年后，由于经济发展速度放缓，企业承租能力下降，多年来一直热度不减的北京写字楼市场终于看到了降温的征兆。

数据显示，截至第一季度末，北京甲级写字楼租金为每平方米每月人民币318.8元，环比涨幅仅为0.4%。虽然西部市场及新兴区域租金仍保持增长，但东部市场传统商务区甲级写字楼租金三年来首次小幅下跌。

而到了第二季度，北京甲级写字楼更是出现了整体租金自2010年以来的首次下跌，环比下降0.7%至316.5元/月/平方米，同比增长仅为3.1%。

虽然在北京市场，甲级写字楼的供给仍十分有限，但由于经济放缓、需求萎缩的大势，企业对租赁成本的支付能力越发恶化，一些业主开始提供更多租金优惠以吸引租户，租金遂出现下跌。但也因此，北京甲级写字楼市场得以持续保持低空置率的状态。

有业内人士告诉记者，其实租金下跌苗头在去年三季度的CBD核心区就已有显现，"由于统计数据来源于新租数据，而在这一区域新租案例较少，多数是续租案例，因此在此前的数据中显现不出来。”

而这种租金止涨的情形将在未来延续。"就北京的写字楼市场需求而言，租金不会进一步下降，但较大幅度的上涨也不可能，应该会保持一个水平线。”温书阅就2013年下半年的市场发展预测称。

供需发生结构性变化

阻挡北京甲级写字楼租金下降的是供应量的长期不足。

自2009年开始，北京优质写字楼供应量就持续下降，而2013年将继续这种状况。第一太平戴维斯数据显示，下半年北京甲级写字楼市场仅有四个项目计划交付使用，为市场新增15.7万平方米可租赁供给。即使该新增供应可以如期入市，2013年全年累计31万平方米的新增供应量也将创下北京写字楼市场15年来的最低点。"这种情况将持续到2016年，近三年内可进入市场的甲级写字楼项目屈指可数”。温书阅表示。

与此同时，北京甲级写字楼供应出现区域变化的特点。由于城市中心优质地块已极度匮乏，北京新建甲级写字楼开始从CBD、金融街、中关村等传统写字楼热点区域向望京、上地、总部基地等新兴商务区转移。而部分主力客户亦因传统核心商务区租金连年飞涨，且现时全球经济前景尚不明朗，企业办公租金预算压缩，而陆续搬离核心商务区。此前摩托罗拉、安捷伦等就已从CBD搬到望京商圈。

事实上，自去年大望京国际科技商务创新区纳入中关村国家自主创新示范区电子城科技园以来，入驻该区域的企业除了可享受国家优惠政策，还能叠加享受北京市、朝阳区以及中关村的优惠政策。而这一"利诱”为区域内的甲级写字楼平添优势。预计今年年底竣工、明年年初交付使用的保利国际广场6月29日开盘，短短十余日销售额已达5.9亿元。

"该项目可向市场提供11.6万平方米的甲级写字楼供应量，考虑到长期收益，其中6.1万平方米我们将自持。”北京保利地产副总经理王英男在接受中国房地产报记者采访时表示。

据温书阅介绍，曾是外资企业地盘的传统核心商务区，如今客户群已发生了不小的变化，"原来70%以上是外资企业，现在则是包括央企、国企等实力内资企业占到了一半以上”。而一些研发类、IT类或文化创意类企业在纷纷向北京城中心外围迁移，他们更青睐新兴商务区的甲级写字楼。

"根据区域环境、政府需求，对客户的选择的确会有一定的产业导向。”王英男向记者坦言，由于望京商务区的定位，保利国际广场更倾向于科技制造、金融、能源、文化创意等行业企业入驻。

北京仅为个案

就全国范围而言，北京热度不减的写字楼市场始终是个案。

"北京和上海是全国仅有的两个写字楼领域的成熟市场，其他城市与它们都没有可比性。”温书阅表示。

高纬环球发布的数据显示，截至2013年上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3400万平方米，其中仅北京、上海两城市的甲级写字楼存量占比就达46.7%。而这两个城市长期保持了高租金、低空置的发展态势。

与此形成鲜明对比的是，以青岛、重庆、成都为首的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场却短期内无法消化，空置率均已超过30%。

"广州、深圳也是一线城市，但都难以与京沪类比。写字楼是个特殊市场，它需要政治、经济高度集中，但很多城市在这方面有误区，由于没有产业划分，也就没有那么多的市场需求，导致了高企的空置率。”温书阅分析。

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